ABA Real Estate Development: Bauen auf den letzten Grundstücken eines fertigen Viertels

ABA Real Estate Development baut einen hohen Markenturm in Dubai Marina – einem Viertel, das seit Jahren im Wesentlichen fertig ist. Lückenbebauung auf den letzten freien Grundstücken funktioniert anders als das Bauen in einem Viertel, das sich noch formt, und es lohnt sich, sie von beiden Seiten zu verstehen.

Was Lückenbebauung dem Käufer gibt

• Ein fertiges Viertel vom ersten Tag an. Geschäfte, Restaurants, Verkehrsanbindung und Dienste existieren und werden bereits genutzt – kein Warten auf eine vierte Bauphase, die womöglich überarbeitet wird.
• Tiefe, prüfbare Daten. Fünfzehn Jahre Mieten und Transaktionen in den umliegenden Türmen geben Ihnen eine echte Preisgrundlage statt einer Prognose.
• Ein neueres Gebäude unter älteren – bessere Technik, aktuelle Ausstattung und ein Mietaufschlag gegenüber dem Nachbarbestand, der allein daraus entsteht, neu zu sein.
• Knappheit, die hier echt ist. Wenn sich die verbleibenden Grundstücke an einer Hand abzählen lassen, ist „begrenztes Angebot“ eine Tatsache und kein Slogan.

Was Lückenbebauung kostet

• Die übrig gebliebenen Grundstücke sind die schwierigen. Die besten Lagen gingen zuerst weg. Klären Sie genau, welche Einschränkungen das Grundstück hat und wie sie das Gebäude geprägt haben.
• Gebaut wird zwischen bewohnten Gebäuden. Wer in einem Nachbarturm kauft, lebt damit; wer in diesem kauft, dessen Nachbarn haben damit gelebt, und das Gebäude kommt in eine etablierte Gemeinschaft.
• Ihre Aussicht sind die Gebäude anderer, und Ihr Gebäude ist nun deren Aussicht. Prüfen Sie die Sichtlinien von der konkreten Etage und Ausrichtung aus statt vom Werbe-Rendering.
• Zufahrt und Stellplätze sind in einem fertig bebauten Viertel schon unter Druck, bevor Ihr Turm dazukommt.

Das Markenelement

Wo eine Hotelmarke beteiligt ist, klären Sie, ob ein Betreiber Dienstleistungen im Gebäude erbringt oder ob es sich um eine reine Designlizenz handelt. Das Erste schafft laufenden Wert und laufende Nebenkosten; das Zweite weder das eine noch das andere. Fragen Sie nach der Laufzeit und danach, was bei Ablauf geschieht, und modellieren Sie den Wiederverkauf auf die Immobilie – in der Marina ist die Adresse der beständige Teil.

Was zu prüfen ist

• Sichtlinien von Ihrer Etage und was auf noch leeren Grundstücken in der Nähe genehmigt ist.
• Prognostizierte Nebenkosten, verglichen mit hohen Markengebäuden statt mit dem älteren Bestand der Marina.
• Escrow, Oqood, der Bauunternehmer und die Regelung bei Verzug – ein hoher Turm auf einem engen Grundstück ist ein komplexer Bau.
• Stellplatzzuteilung, eine echte Einschränkung in der Marina.
• Erzielte Mieten in den neuesten vergleichbaren Türmen, die die Obergrenze für Ihre setzen.
• Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung im Gebäude.

Für wen es passt

• Käufer, die ein neues Gebäude in einem fertigen Viertel wollen und die Sichtlinien geprüft haben.
• Investoren, die auf den bewährten, tiefen Mietmarkt der Marina setzen.
• Nicht für Käufer, die freie Aussicht erwarten, ohne zu klären, was noch gebaut werden kann.

Grundlage: das Register des Dubai Land Department und die Transaktionshistorie des Viertels.