ABA Real Estate Development: budowa na ostatnich działkach dokończonej dzielnicy

ABA Real Estate Development buduje wysoką wieżę z marką w Dubai Marina, dzielnicy, która od lat jest w zasadzie ukończona. Zabudowa uzupełniająca na ostatnich wolnych działkach działa inaczej niż budowanie w dzielnicy, która dopiero się kształtuje, i warto ją zrozumieć z obu stron.

Co zabudowa uzupełniająca daje kupującemu

• Gotowa okolica od pierwszego dnia. Sklepy, restauracje, transport i usługi już istnieją i są używane, bez czekania na czwartą fazę, która może zostać zmieniona.
• Głębokie, sprawdzalne dane. Piętnaście lat czynszów i transakcji w okolicznych wieżach daje realną podstawę wyceny zamiast prognozy.
• Nowszy budynek wśród starszych: lepsze instalacje, aktualna specyfikacja i premia czynszowa względem sąsiednich zasobów, wynikająca po prostu z tego, że budynek jest nowy.
• Rzadkość, która tu jest prawdziwa. Gdy pozostałe działki liczy się na palcach jednej ręki, „ograniczona podaż” jest faktem, a nie hasłem.

Ile kosztuje zabudowa uzupełniająca

• Pozostałe działki to te kłopotliwe. Najlepsze lokalizacje rozeszły się pierwsze. Należy dokładnie ustalić, jakie ograniczenia ma teren i jak wpłynęły na bryłę budynku.
• Budowa toczy się między zamieszkanymi budynkami. Kto kupuje w sąsiedniej wieży, musi z tym żyć; kto kupuje w tej, ma sąsiadów, którzy z tym już żyli, a budynek trafia do utrwalonej społeczności.
• Ich widokiem są cudze budynki, a Państwa widokiem staną się ich budynki. Linie widoku warto sprawdzić z konkretnego piętra i orientacji, a nie z wizualizacji marketingowej.
• Dojazd i parkowanie w zabudowanej dzielnicy są już pod presją, zanim wieża ją zwiększy.

Element marki

Tam, gdzie jest marka hotelowa, należy ustalić, czy operator będzie świadczył usługi w budynku, czy chodzi wyłącznie o licencję na projekt. Pierwsze rozwiązanie tworzy trwałą wartość i trwałą opłatę serwisową; drugie nie tworzy żadnej z nich. Należy zapytać o okres obowiązywania i o to, co dzieje się po jego wygaśnięciu, a odsprzedaż modelować na samym aktywie, bo w Marinie trwałym elementem jest adres.

Co sprawdzić

• Linie widoku z Państwa piętra oraz to, co zatwierdzono na wciąż pustych działkach w pobliżu.
• Prognozowaną opłatę serwisową w porównaniu z wysokimi budynkami z marką, a nie ze starszymi zasobami Mariny.
• Escrow, Oqood, wykonawcę i środek na wypadek opóźnienia: wysoka wieża na ciasnej działce to złożona budowa.
• Przydział miejsc parkingowych, realne ograniczenie w Marinie.
• Osiągane czynsze w najnowszych porównywalnych wieżach, które wyznaczają pułap dla Państwa lokalu.
• Zgodę na najem krótkoterminowy w budynku.

Dla kogo to rozwiązanie

• Dla kupujących, którzy chcą nowego budynku w ukończonej dzielnicy i sprawdzili linie widoku.
• Dla inwestorów polegających na sprawdzonym, głębokim rynku najmu w Marinie.
• Nie dla kupującego, który oczekuje niezasłoniętego widoku, nie sprawdziwszy, co jeszcze można zbudować.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i historii transakcji w dzielnicy.