ABA Real Estate Development: costruire sugli ultimi lotti di un quartiere ultimato

ABA Real Estate Development sta costruendo un'alta torre branded a Dubai Marina, un quartiere sostanzialmente completo da anni. Lo sviluppo di completamento sugli ultimi lotti rimasti funziona diversamente dal costruire in un quartiere ancora in formazione, e vale la pena comprenderlo da entrambi i lati.

Che cosa offre lo sviluppo di completamento all'acquirente

• Un quartiere finito fin dal primo giorno. Negozi, ristoranti, trasporti e servizi esistono già e sono già utilizzati: non si aspetta una quarta fase che potrebbe essere rivista.
• Dati profondi e verificabili. Quindici anni di affitti e transazioni nelle torri circostanti offrono una base reale per i prezzi anziché una proiezione.
• Un edificio più nuovo tra edifici più vecchi: sistemi migliori, specifiche attuali e un premio sull'affitto rispetto al patrimonio vicino che deriva semplicemente dall'essere nuovo.
• Una scarsità che qui è autentica. Quando i lotti rimasti si contano su una sola cifra, «offerta limitata» è un fatto e non uno slogan.

Quanto costa lo sviluppo di completamento

• I lotti rimasti sono quelli scomodi. Le posizioni migliori sono andate per prime. Si chiariscano con precisione i vincoli del sito e il modo in cui hanno condizionato l'edificio.
• Si costruisce tra edifici occupati. Chi compra in una torre adiacente convive con il cantiere; chi compra in questa ritrova vicini che il cantiere lo hanno già sopportato, e l'edificio arriva in una comunità consolidata.
• La vista è fatta di edifici altrui, e la loro vista ora è questa torre. Si controllino le linee visive dal piano e dall'orientamento specifici e non dal rendering promozionale.
• Accessi e parcheggi in un quartiere saturo sono già sotto pressione prima che la torre li appesantisca ulteriormente.

L'elemento branded

Dove è associato un marchio alberghiero, si accerti se sarà un operatore a gestire i servizi nell'edificio o se l'accordo sia soltanto una licenza di design. Il primo caso crea valore continuativo e una spesa condominiale continuativa; il secondo non crea né l'uno né l'altra. Si chieda la durata e che cosa accada alla scadenza, e si modelli la rivendita sull'immobile: a Marina l'indirizzo è la parte duratura.

Che cosa verificare

• Le linee visive dal proprio piano e ciò che è approvato su eventuali lotti ancora vuoti nelle vicinanze.
• La spesa condominiale prevista, confrontata con alte torri branded e non con il patrimonio più vecchio di Marina.
• Escrow, Oqood, l'impresa costruttrice e il rimedio in caso di ritardo: una torre alta su un sito stretto è un cantiere complesso.
• L'assegnazione dei posti auto, un vincolo reale a Marina.
• Gli affitti effettivamente ottenuti nelle torri comparabili più recenti, che fissano il tetto per la propria.
• L'autorizzazione agli affitti brevi nell'edificio.

A chi si adatta

• Acquirenti che vogliono un edificio nuovo in un quartiere finito e hanno verificato le linee visive.
• Investitori che puntano sul mercato locativo di Marina, profondo e collaudato.
• Non a chi si aspetta un panorama libero senza aver accertato che cosa si possa ancora costruire.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e dello storico delle transazioni del quartiere.