ABA Real Estate Development : construire sur les dernières parcelles d'un quartier achevé

ABA Real Estate Development construit une haute tour de marque à Dubai Marina, un quartier essentiellement achevé depuis des années. Construire sur les dernières parcelles disponibles ne fonctionne pas comme bâtir dans un quartier encore en formation, et il vaut la peine de le comprendre des deux côtés.

Ce que l'infill apporte à l'acheteur

• Un quartier fini dès le premier jour. Commerces, restaurants, transports et services existent déjà et sont déjà utilisés : inutile d'attendre une quatrième phase susceptible d'être révisée.
• Des données profondes et vérifiables. Quinze ans de loyers et de transactions dans les tours voisines vous donnent une vraie base de prix plutôt qu'une projection.
• Un immeuble plus récent parmi des plus anciens : systèmes plus performants, cahier des charges actuel, et une prime de loyer sur le parc voisin qui vient simplement du fait d'être neuf.
• Une rareté réelle ici. Lorsque les parcelles restantes se comptent sur les doigts d'une main, « offre limitée » est un fait et non un slogan.

Ce que coûte l'infill

• Les parcelles restantes sont les plus difficiles. Les meilleurs emplacements sont partis en premier. Établissez précisément les contraintes du site et la manière dont elles ont façonné l'immeuble.
• Le chantier se déroule entre des immeubles occupés. Si vous achetez dans une tour voisine, vous le subissez ; si vous achetez dans celle-ci, vos voisins l'ont subi et l'immeuble arrive dans une communauté déjà établie.
• Votre vue, ce sont les immeubles des autres, et la leur est désormais la vôtre. Vérifiez les lignes de vue depuis l'étage et l'orientation précis, et non depuis l'image de commercialisation.
• L'accès et le stationnement dans un quartier déjà bâti sont déjà sous tension avant que votre tour ne s'y ajoute.

L'élément de marque

Lorsqu'une marque hôtelière est associée au projet, établissez si un opérateur assurera des services dans l'immeuble ou s'il s'agit d'une simple licence de design. Le premier cas crée une valeur durable et des charges de service durables ; le second ne crée ni l'une ni les autres. Demandez la durée et ce qui se passe à l'expiration, et modélisez la revente sur l'actif : dans la Marina, l'adresse est l'élément durable.

Ce qu'il faut vérifier

• Les lignes de vue depuis votre étage, et ce qui est autorisé sur toute parcelle encore vide à proximité.
• Les charges de copropriété prévisionnelles, comparées à celles de hautes tours de marque plutôt qu'à l'ancien parc de la Marina.
• Escrow, Oqood, l'entrepreneur et le recours en cas de retard : une haute tour sur un site exigu est un chantier complexe.
• L'attribution des places de parking, une vraie contrainte dans la Marina.
• Les loyers effectivement obtenus dans les tours comparables les plus récentes, qui fixent le plafond des vôtres.
• L'autorisation de location courte durée dans l'immeuble.

À qui cela convient

• Les acheteurs qui veulent un immeuble neuf dans un quartier fini et ont vérifié les lignes de vue.
• Les investisseurs qui comptent sur le marché locatif profond et éprouvé de la Marina.
• Pas l'acheteur qui attend une vue dégagée sans avoir confirmé ce qui peut encore être construit.

D'après le registre du Dubai Land Department et l'historique des transactions du quartier.