Al Warsan: prozentuale Rendite gegenüber echtem Geld

Al Warsan liegt im Budgetgürtel neben International City, und Einheiten zeigen hier regelmäßig die höchsten prozentualen Renditen der Stadt. Prozente sind die falsche Einheit für die Entscheidung, und der Grund ist Arithmetik, keine Meinung.

Warum das Prozent dem unteren Ende schmeichelt

• Die Miete fällt langsamer als der Preis, je weiter man im Markt nach unten geht. Ein Mieter braucht ein Zuhause, und der Boden unter der Miete ist ein Haushaltsbudget, keine Bewertung.
• Das Verhältnis steigt also – was real ist und der Grund, warum dieses Segment für Investoren existiert.
• Doch mehrere Kosten sind in Dirham fix und schrumpfen mit dem Kaufpreis überhaupt nicht.

Die Kosten, die nicht mitschrumpfen

• Verwaltungsgebühr – üblicherweise ein Anteil an der Miete, aber mit Untergrenze, und diese Untergrenze trifft am unteren Ende am härtesten.
• Leerstand. Ein leerer Monat kostet überall eine Monatsmiete; in einem Segment mit schneller Fluktuation kommt er öfter vor.
• Neuvermietung – Provision, Reinigung, Instandsetzung – wird pro Auftrag bepreist, nicht nach Wert.
• Wartungseinsätze. Ein ausgefallener Klimakompressor kostet in einer billigen Wohnung genauso viel wie in einer teuren.
• Service Charge. In absoluten Zahlen niedrig, im Verhältnis zur Miete hoch – und auf Letzteres kommt es an.
• Ihre eigene Zeit, die pro Objekt anfällt, nicht pro Dirham.

Die Einheit, nach der man entscheidet

• Netto-Dirham pro Jahr nach allen oben genannten Kosten, bei realistischer Belegungsannahme statt zwölf Monaten.
• Dann fragen, wie viele Einheiten es braucht, damit es ins Gewicht fällt. Dieses Segment funktioniert als Portfolio, nicht als einzelne Wohnung – und ein Portfolio braucht Verwaltung, die wiederum ein Fixkostenblock ist.
• Diese Zahl mit einem kleineren Prozentsatz auf einem größeren Objekt vergleichen. Häufig gewinnt das Renditeprozent, und das Geld nicht.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

• Aktuelle Inserate in denselben Gebäuden: Angebotsmieten und wie lange sie stehen.
• Service Charge und, wichtiger noch, die Einzugsquote. Wo sie schlecht ist, wird die Instandhaltung aufgeschoben und kommt am Ende als Umlage.
• Ob im Gebäude zimmerweise vermietet wird und was das für Abnutzung und für Ihren späteren Käufer bedeutet.
• Wie viele ähnliche Einheiten in denselben Jahren in der Nähe fertig werden – der Wettbewerb bestimmt hier die Miete, nicht die Qualität.
• Wer später von Ihnen kauft und ob Banken auf diesen Bestand Kredite vergeben.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die eine einzelne Einheit kaufen und erwarten, dass das Renditeprozent auf ihrem Bankkonto ankommt, und für alle, die Wertsteigerung erwarten.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department und aktueller Mietinserate des Stadtteils.