Al Warsan: rentowność procentowa a realne pieniądze

Al Warsan leży w budżetowym pasie obok International City, a lokale tu regularnie wykazują najwyższe rentowności procentowe w mieście. Procenty to zła jednostka do podejmowania decyzji, a powód jest arytmetyczny, nie światopoglądowy.

Dlaczego procent pochlebia tanim lokalom

• Czynsz spada wolniej niż cena, im niżej schodzi się po rynku. Najemca potrzebuje domu, a dolną granicą czynszu jest budżet gospodarstwa domowego, nie wycena.
• Stosunek więc rośnie — co jest realne i jest powodem, dla którego ten segment istnieje dla inwestorów.
• Ale kilka kosztów jest stałych w dirhamach i w ogóle nie maleje wraz z ceną zakupu.

Koszty, które nie skalują się w dół

• Opłata za zarządzanie — zwykle procent od czynszu, ale z dolnym progiem, który najmocniej uwiera na dole rynku.
• Pustostan. Jeden pusty miesiąc kosztuje czynsz za miesiąc wszędzie; w segmencie z szybką rotacją zdarza się to częściej.
• Ponowny wynajem — prowizja, sprzątanie, doprowadzenie lokalu do porządku — wyceniany za zlecenie, a nie za wartość.
• Wezwania serwisowe. Awaria sprężarki klimatyzacji kosztuje tyle samo w tanim mieszkaniu, co w drogim.
• Service charge. Niski w liczbach bezwzględnych i wysoki względem czynszu, a to się liczy.
• Własny czas, który liczy się na nieruchomość, a nie na dirham.

Jednostka, na której należy się opierać

• Czyste dirhamy rocznie po wszystkich powyższych kosztach, przy realistycznym założeniu o obłożeniu, a nie dwunastu miesiącach.
• Następnie pytanie, ile lokali trzeba, by to miało znaczenie. Ten segment działa jako portfel, a nie pojedyncze mieszkanie — a portfel wymaga zarządzania, co jest kolejnym kosztem stałym.
• Porównać tę kwotę z mniejszym procentem na większym aktywie. Często wygrywa nagłówkowy procent, a pieniądze nie.

Co sprawdzić przed zakupem

• Aktualne oferty w tych samych budynkach: stawki ofertowe i jak długo oferty wiszą.
• Service charge i — co ważniejsze — wskaźnik ściągalności. Tam, gdzie ściągalność jest słaba, remonty są odkładane i w końcu wracają jako dopłata.
• Czy pokoje są wynajmowane na łóżka w budynku i jak to wpływa na zużycie oraz na przyszłego kupca.
• Ile podobnych lokali oddaje się w pobliżu w tych samych latach — konkurencja ustala tu czynsz, a nie jakość.
• Kto kupi od Państwa później i czy banki kredytują ten zasób.

Dla kogo to zły wybór

Dla każdego, kto kupuje jeden lokal i oczekuje, że nagłówkowy procent trafi na jego konto, oraz dla każdego, kto liczy na wzrost wartości.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department oraz bieżących ofert najmu w dzielnicy.