Al Warsan: rendimento in percentuale contro denaro reale

Al Warsan si trova nella fascia economica accanto a International City, e qui le unità mostrano regolarmente i rendimenti percentuali più alti della città. La percentuale è l'unità sbagliata su cui decidere, e la ragione è aritmetica, non un'opinione.

Perché la percentuale favorisce la fascia bassa

• L'affitto scende più lentamente del prezzo man mano che si scende nel mercato. Un inquilino ha bisogno di una casa, e il pavimento dell'affitto è il budget di una famiglia, non una valutazione.
• Quindi il rapporto sale: è un fatto reale, ed è il motivo per cui questo segmento esiste per gli investitori.
• Ma diversi costi sono fissi in dirham e non si riducono affatto con il prezzo d'acquisto.

I costi che non scalano verso il basso

• Commissione di gestione: di solito è una quota dell'affitto, ma con un minimo, e il minimo pesa di più in fondo alla scala.
• Il periodo di sfitto. Un mese vuoto costa un mese di affitto ovunque; in un segmento con ricambio rapido si ripete più spesso.
• La rilocazione: commissione, pulizie, ripristino, tutto a prezzo per intervento, non per valore.
• Gli interventi di manutenzione. Un compressore del climatizzatore guasto costa lo stesso in un appartamento economico e in uno costoso.
• La service charge. Bassa in termini assoluti e alta rispetto all'affitto, che è ciò che conta.
• Il vostro tempo, che è per immobile e non per dirham.

L'unità su cui decidere

• Dirham netti all'anno dopo tutti i costi indicati sopra, con un'ipotesi realistica di occupazione e non di dodici mesi.
• Poi chiedetevi quante unità servono perché conti. Questo segmento funziona come portafoglio, non come singolo appartamento, e un portafoglio richiede gestione, che è un altro costo fisso.
• Confrontate quella cifra con una percentuale più bassa su un asset più grande. Spesso vince la percentuale in evidenza, ma non il denaro.

Cosa verificare prima di acquistare

• Gli annunci attivi negli stessi edifici: canoni richiesti e per quanto tempo restano online.
• La service charge e, soprattutto, il tasso di riscossione. Dove la riscossione è scarsa, la manutenzione viene rinviata e prima o poi arriva sotto forma di contributo straordinario.
• Se nell'edificio le stanze vengono affittate a posto letto, e cosa questo comporta per l'usura e per il vostro futuro acquirente.
• Quante unità simili vengono completate nelle vicinanze negli stessi anni: qui la concorrenza determina l'affitto, non la qualità.
• Chi acquisterà da voi in seguito, e se le banche concedono mutui su questo patrimonio.

Per chi è sbagliato

Per chi acquista una sola unità e si aspetta che la percentuale in evidenza arrivi sul proprio conto, e per chi si aspetta rivalutazione.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e degli annunci di locazione attivi per il distretto.