Al Warsan : rendement en pourcentage contre argent réel

Al Warsan se trouve dans la ceinture économique, à côté d'International City, et les biens y affichent régulièrement les rendements en pourcentage les plus élevés de la ville. Le pourcentage est la mauvaise unité pour décider, et la raison relève de l'arithmétique plutôt que de l'opinion.

Pourquoi le pourcentage flatte le bas de gamme

• Le loyer baisse plus lentement que le prix à mesure que l'on descend en gamme. Un locataire a besoin d'un logement, et le plancher du loyer est un budget de ménage, pas une évaluation.
• Le ratio monte donc — ce qui est réel, et c'est la raison d'être de ce segment pour les investisseurs.
• Mais plusieurs coûts sont fixes en dirhams et ne diminuent pas du tout avec le prix d'achat.

Les coûts qui ne diminuent pas

• Les frais de gestion — en général une part du loyer, mais avec un plancher, et ce plancher pèse le plus en bas de gamme.
• La vacance. Un mois vide coûte un mois de loyer partout ; dans un segment à forte rotation, cela se répète plus souvent.
• La relocation — commission, nettoyage, remise en état — facturée par intervention, pas selon la valeur.
• Les interventions de maintenance. Un compresseur de climatisation en panne coûte autant dans un petit appartement que dans un grand.
• Les charges de copropriété. Faibles en valeur absolue et élevées par rapport au loyer, ce qui est ce qui compte.
• Votre propre temps, qui se compte par bien et non par dirham.

L'unité sur laquelle décider

• Les dirhams nets par an après tous les coûts ci-dessus, sur une hypothèse d'occupation réaliste plutôt que douze mois.
• Demandez ensuite combien de biens il faut pour que cela compte. Ce segment fonctionne en portefeuille, pas avec un seul appartement — et un portefeuille exige de la gestion, autre coût fixe.
• Comparez ce chiffre à un pourcentage plus faible sur un actif plus grand. Souvent, le pourcentage affiché l'emporte et l'argent non.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

• Les annonces en cours dans les mêmes immeubles : loyers demandés et durée avant location.
• Les charges de copropriété et, plus important, le taux de recouvrement. Quand le recouvrement est mauvais, l'entretien est différé et finit par arriver sous forme d'appel de fonds.
• Si des chambres sont louées au lit dans l'immeuble, et ce que cela fait à l'usure et à votre futur acheteur.
• Combien de biens similaires sont livrés à proximité les mêmes années — ici, la concurrence fixe le loyer, pas la qualité.
• Qui vous achètera plus tard, et si les banques prêtent sur ce parc.

Pour qui c'est une mauvaise idée

Pour qui achète un seul bien en attendant que le pourcentage affiché arrive sur son compte, et pour qui attend une plus-value.

D'après le registre du Dubai Land Department et les annonces locatives en cours du quartier.