Immobilie in Dubai über eine Gesellschaft oder auf den eigenen Namen kaufen

Die Frage kommt bei fast jedem Kauf spät, meist als Nebenbemerkung von jemandem, der darüber gelesen hat: Soll das persönlich oder über eine Gesellschaft gekauft werden? Es ist eine echte Frage mit echten Folgen, und eine allgemeine Antwort bedient sie schlecht – die richtige Struktur hängt davon ab, wer kauft, wofür und was danach mit dem Objekt geschieht. Das Folgende ist die Liste dessen, was sich tatsächlich unterscheidet, damit das Gespräch mit einem Anwalt an der richtigen Stelle beginnt.

Was in beiden Fällen gleich ist

• Die Registrierung. Eine Immobilie in einer Freehold-Zone wird beim Land Department auf Ihren Namen oder auf den der Gesellschaft eingetragen; das Register nimmt beides auf.
• Die Transaktionskosten. Die Übertragungsgebühr von 4 %, das Trustee-Büro, die Ausstellung der Urkunde und das No-Objection-Zertifikat des Bauträgers beim Weiterverkauf ändern sich nicht mit der Identität des Käufers.
• Die Nebenkosten und die Hausregeln. Der Eigentümer ist der Eigentümer, und das Rahmenwerk für Gemeinschaftseigentum gilt auf dieselbe Weise.
• Die Geldwäsche-Sorgfaltspflichten. Eine Gesellschaft verkürzt die Mittelherkunftsakte nicht – sie verlängert sie, weil auch der wirtschaftlich Berechtigte festgestellt werden muss.

Was sich beim Visum ändert

Die Stufen des Aufenthaltsvisums beruhen auf Immobilien im Eigentum einer natürlichen Person. Ist der Aufenthalt einer der Gründe für den Kauf, ist das Halten über eine Gesellschaft die Entscheidung, die ihn am ehesten stört, und das muss an der konkreten Struktur geprüft werden, bevor Geld fließt, statt es beim Antrag zu entdecken. Will eine Familie beides – eine Gesellschaft aus wirtschaftlichen Gründen, ein Visum fürs Leben – lautet die übliche Antwort, dass die beiden Ziele zwei Regelungen brauchen, nicht eine kluge.

Was sich in der Erbfolge ändert

• Persönlich gehaltenes Vermögen geht als Immobilie über. Ein registriertes Testament über Vermögen in den VAE lenkt es; ohne eines landet die Sache vor Gericht. Ein beim DIFC Wills Service Centre registriertes Testament deckt für Nichtmuslime Vermögen in den VAE einschließlich Immobilien ab, und in Abu Dhabi gibt es über ADGM einen vergleichbaren Weg.
• Von einer Gesellschaft gehaltenes Vermögen geht als Anteile über, nach den Regeln des Ortes, an dem die Gesellschaft gegründet wurde. Das kann einfacher sein – Anteile wechseln ohne Immobilienübertragung – oder erheblich schwerer, wenn die Gesellschaft in einem Rechtsraum sitzt, dessen Nachlassverfahren langsamer ist als das, dem Sie ausweichen wollten.
• Anwachsung ist ein Mechanismus des persönlichen Eigentums. Ein DIFC-Testament kann Immobilien gemeinsam so halten, dass der Anteil des Verstorbenen automatisch auf den Miteigentümer übergeht. Für ein Paar, das zu gleichen Anteilen gekauft hat, ist das der schnellste Weg, den es gibt, und er muss geregelt werden, solange beide leben.

Was eine Gesellschaft im Unterhalt kostet

Eine Gesellschaft ist kein Dokument, sondern eine jährliche Verpflichtung. Lizenzverlängerung, eine Geschäftsadresse, Buchhaltung und Meldungen und in den meisten Strukturen ein Dienstleister, der die Verwaltung erledigt – jedes Jahr, ob die Wohnung Einnahmen brachte oder leer stand. Bei einer einzelnen Einheit im mittleren Marktsegment ist diese laufende Last ein spürbarer Anteil an der Nettorendite, weshalb eine Strukturierungsberatung, die bei einem Portfolio Sinn ergibt, bei einer einzigen Wohnung häufig überhaupt keinen ergibt. Dazu kommt die Übertragung: Eine Immobilie später vom persönlichen Eigentum in eine Gesellschaft zu überführen, ist eine registrierte Transaktion mit eigener Gebühr und keine administrative Umbuchung.

Steuer, und was die 9 % erreichen und was nicht

Die Körperschaftsteuer von 9 % gilt für Unternehmensgewinne oberhalb einer Schwelle. Sie erfasst in der Regel nicht eine Einzelperson, die eine persönlich besessene Wohnung vermietet. Legt man dieselbe Wohnung in eine Gesellschaft, ändert sich die Analyse – genau das ist die Grenze, um die die Steuer gezogen ist. Davon getrennt und für die meisten Käufer wichtiger: Der Rechtsraum der Gesellschaft hat selbst Ansichten – eine Holdinggesellschaft kann Meldepflichten, Regeln für beherrschte Gesellschaften oder eine steuerpflichtige Präsenz in dem Land begründen, in dem der wirtschaftlich Berechtigte ansässig ist. Die Seite der VAE ist die leichte Hälfte der Frage.

Wem welche Option tatsächlich passt

• Der eigene Name – eine oder zwei Wohnungen, gekauft für Einnahmen, Eigennutzung oder Aufenthalt, von jemandem, dem es vor allem darauf ankommt, die Regelung einfach zu halten und das Visum offen.
• Eine Gesellschaft – mehrere Objekte, mehrere Beteiligte, ein Bau- oder Gewerbeprojekt oder ein Fall, in dem die Anteile selbst unabhängig von der Immobilie bewegt werden müssen. Die Struktur verdient ihre Kosten, wenn sie etwas zu lösen hat.
• Keines von beiden als Voreinstellung. Eine Struktur, die gewählt wurde, weil sie raffiniert klang, ist der häufigste Weg, jährliche Kosten hinzuzufügen und gleichzeitig eine Visumsroute zu verlieren.

Die Prüfungen vor der Entscheidung

• Ob Ihr vorgesehenes Vehikel als Eigentümer dieser konkreten Immobilie eingetragen werden kann. Die zulässigen Formen hängen von der Zone und vom Bauträger ab, und das ist eine Frage an das Land Department und einen Anwalt im Voraus – keine Annahme.
• Was die Struktur für das Aufenthaltsvisum bedeutet, wenn der Aufenthalt Teil des Zwecks ist.
• Wie die Immobilie im Todesfall unter der Struktur übergeht, schriftlich festgehalten, mit passendem Testament oder Gesellschafterdokumenten.
• Die vollen jährlichen Betriebskosten des Vehikels, gegen die Nettoeinnahmen des Objekts gestellt.
• Was Ihr Wohnsitzland daraus macht. Diese Antwort kommt von dort, und sie ist die, die die Entscheidung am ehesten ändert.

Grundlage sind das Eigentumsrahmenwerk des Land Department, die Grenze der Körperschaftsteuer in den VAE und die DIFC-Testamentsregelung. Keine Rechts- oder Steuerberatung – Ziel ist, vorbereitet in dieses Gespräch zu gehen.