Comprare un immobile a Dubai tramite società o a proprio nome

La domanda arriva tardi in quasi ogni acquisto, di solito come osservazione di qualcuno che ne ha letto: va comprato a titolo personale o tramite una società? È una domanda reale, con conseguenze reali, ed è mal servita da una risposta generica: la struttura giusta dipende da chi compra, per che cosa e da che cosa accade all'immobile dopo. Ciò che segue è l'elenco delle cose che differiscono davvero, così che la conversazione con un avvocato parta dal punto giusto.

Che cosa è identico in entrambi i casi

• La registrazione. Un immobile in una zona freehold è registrato presso il Land Department a suo nome o a nome della società; il registro li ammette entrambi.
• I costi di transazione. La tassa di trasferimento del 4%, il trustee office, il rilascio del titolo e il nulla osta del developer nella rivendita non cambiano con l'identità dell'acquirente.
• Le spese condominiali e il regolamento dell'edificio. Il proprietario è il proprietario, e il quadro della proprietà condivisa si applica allo stesso modo.
• La due diligence antiriciclaggio. Una società non accorcia il fascicolo sull'origine dei fondi: lo allunga, perché va stabilito anche il titolare effettivo ultimo.

Che cosa cambia sul visto

I livelli del visto di residenza si fondano su un immobile posseduto da una persona fisica. Se la residenza è uno dei motivi dell'acquisto, detenere il bene in una società è la decisione più probabile da interferire con essa, e va verificata rispetto alla struttura specifica prima che il denaro si muova e non scoperta al momento della richiesta. Dove una famiglia vuole entrambe le cose (una società per la logica commerciale, un visto per la vita) la risposta consueta è che i due obiettivi richiedono due soluzioni, non una sola soluzione ingegnosa.

Che cosa cambia nella successione

• L'immobile detenuto personalmente passa come immobile. Un testamento registrato sui beni negli Emirati lo dispone; in sua assenza la questione va in tribunale. Un testamento registrato presso il DIFC Wills Service Centre copre i beni negli Emirati, immobili compresi, per i non musulmani, e una via comparabile esiste ad Abu Dhabi tramite ADGM.
• L'immobile detenuto da una società passa come quote societarie, secondo le regole del luogo in cui la società è costituita. Può essere più semplice (le quote si trasferiscono senza trasferimento immobiliare) o molto più difficile, se la società ha sede in una giurisdizione il cui procedimento successorio è più lento di quello che si voleva evitare.
• La sopravvivenza è un meccanismo della proprietà personale. Un testamento DIFC può disporre l'immobile in comproprietà in modo che la quota del defunto passi automaticamente al comproprietario. Per una coppia che ha comprato in quote uguali è la via più rapida che esista, e va predisposta quando entrambi sono in vita.

Quanto costa mantenere una società

Una società non è un documento: è un obbligo annuale. Rinnovo della licenza, indirizzo registrato, contabilità e adempimenti e, nella maggior parte delle strutture, un fornitore di servizi che cura l'amministrazione: ogni anno, che l'appartamento abbia prodotto reddito o sia rimasto vuoto. Su una singola unità di fascia media quel costo ricorrente è una quota significativa del rendimento netto, ed è per questo che una consulenza di strutturazione sensata su un portafoglio spesso non ha alcun senso su un solo appartamento. Si aggiunga il trasferimento: spostare in seguito un immobile dalla proprietà personale a una società è una transazione registrata con una propria tassa, non una riclassificazione amministrativa.

Imposte, e che cosa il 9% raggiunge e che cosa no

L'imposta societaria del 9% si applica all'utile d'impresa oltre una soglia. In genere non raggiunge una persona fisica che affitta un appartamento di sua proprietà personale. Si metta lo stesso appartamento dentro una società e l'analisi cambia: è esattamente il confine attorno a cui l'imposta è tracciata. Separatamente e, per la maggior parte degli acquirenti, in modo più importante, la giurisdizione della società stessa ha le sue opinioni: un veicolo di detenzione può creare obblighi dichiarativi, norme sulle società controllate o una presenza imponibile nel Paese in cui risiede il titolare effettivo. Il lato emiratino della questione è la metà facile.

A chi si adatta davvero ciascuna opzione

• A proprio nome: uno o due appartamenti, acquistati per reddito, uso o residenza, da chi ha come obiettivo principale tenere semplice la soluzione e mantenere disponibile il visto.
• Una società: più beni, più partecipanti, uno sviluppo o un progetto commerciale, o un caso in cui le quote stesse devono muoversi indipendentemente dall'immobile. La struttura giustifica il suo costo quando c'è qualcosa che deve risolvere.
• Nessuna delle due per default. Una struttura adottata perché sembrava sofisticata è il modo più comune di aggiungere un costo annuale e perdere insieme una via al visto.

I controlli da fare prima di decidere

• Se il veicolo che intende usare può essere registrato come proprietario di quello specifico immobile. Le forme ammesse dipendono dalla zona e dal developer, ed è una domanda per il Land Department e per un avvocato in anticipo, non un presupposto.
• Che cosa la struttura fa al visto di residenza, se la residenza fa parte dello scopo.
• Come l'immobile passa alla morte in base alla struttura, messo per iscritto, con il testamento o i documenti societari corrispondenti.
• Il costo annuale completo di gestione del veicolo, confrontato con il reddito netto del bene.
• Che cosa ne pensa il suo Paese di residenza. Quella risposta viene da lì, ed è quella più probabile da cambiare la decisione.

Sulla base del quadro della proprietà del Land Department, del confine dell'imposta societaria negli Emirati e del regime dei testamenti DIFC. Non costituisce consulenza legale o fiscale: lo scopo qui è arrivare a quella conversazione preparati.