Zakup nieruchomości w Dubaju przez spółkę czy na własne nazwisko

Pytanie pojawia się późno w prawie każdym zakupie, zwykle jako uwaga kogoś, kto o tym czytał: czy kupić to osobiście, czy przez spółkę? To realne pytanie o realnych konsekwencjach i źle służy mu ogólna odpowiedź — właściwa struktura zależy od tego, kto kupuje, w jakim celu i co dzieje się z aktywem później. Poniżej lista rzeczy, które faktycznie się różnią, tak aby rozmowa z prawnikiem zaczęła się we właściwym miejscu.

Co jest takie samo w obu wariantach

• Rejestracja. Nieruchomość w strefie freehold jest rejestrowana w Land Department na Państwa nazwisko lub na spółkę; rejestr obsługuje oba.
• Koszty transakcji. Opłata transferowa 4%, biuro powiernicze, wydanie aktu własności i no-objection certificate dewelopera przy odsprzedaży nie zmieniają się w zależności od tożsamości kupującego.
• Opłata serwisowa i regulamin budynku. Właściciel jest właścicielem, a ramy współwłasności obowiązują tak samo.
• Weryfikacja w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy. Spółka nie skraca dokumentacji źródła środków — wydłuża ją, bo trzeba też ustalić rzeczywistego beneficjenta.

Co zmienia się w kwestii wizy

Progi wizy pobytowej opierają się na nieruchomościach należących do osoby fizycznej. Jeśli rezydencja jest jednym z powodów zakupu, posiadanie aktywa przez spółkę jest decyzją najbardziej narażoną na kolizję z nią, i trzeba to sprawdzić dla konkretnej struktury, zanim pieniądze ruszą, a nie odkrywać przy wniosku. Gdy rodzina chce obu rzeczy — spółki dla logiki biznesowej i wizy dla życia — zwykle okazuje się, że dwa cele wymagają dwóch rozwiązań, a nie jednego sprytnego.

Co zmienia się w dziedziczeniu

• Nieruchomość posiadana osobiście przechodzi jako nieruchomość. Zarejestrowany testament dotyczący aktywów w ZEA nią rozporządza; bez niego sprawa trafia do sądu. Testament zarejestrowany w DIFC Wills Service Centre obejmuje aktywa w ZEA, w tym nieruchomości, w przypadku osób niebędących muzułmanami, a porównywalna droga istnieje w Abu Zabi przez ADGM.
• Nieruchomość posiadana przez spółkę przechodzi jako udziały, według przepisów miejsca rejestracji spółki. Może to być prostsze — udziały przechodzą bez przeniesienia nieruchomości — albo znacznie trudniejsze, jeśli spółka ma siedzibę w jurysdykcji, w której postępowanie spadkowe jest wolniejsze niż to, którego chciano uniknąć.
• Prawo przeżycia to mechanizm własności osobistej. Testament DIFC może uwzględniać nieruchomość we współwłasności tak, by udział zmarłego przechodził automatycznie na współwłaściciela. Dla pary, która kupiła w równych udziałach, to najszybsza istniejąca droga, i trzeba ją ustanowić za życia obojga.

Ile kosztuje utrzymanie spółki

Spółka nie jest dokumentem; jest corocznym obowiązkiem. Odnowienie licencji, adres rejestrowy, księgowość i sprawozdania, a w większości struktur także dostawca usług, który prowadzi administrację — co roku, niezależnie od tego, czy mieszkanie przyniosło dochód, czy stało puste. Przy pojedynczym lokalu ze średniej półki ten stały koszt stanowi znaczną część dochodu netto, dlatego rada strukturyzacyjna, która ma sens przy portfelu, często nie ma żadnego sensu przy jednym mieszkaniu. Do tego dochodzi przeniesienie: późniejsze przeniesienie nieruchomości z własności osobistej do spółki to zarejestrowana transakcja z własną opłatą, a nie administracyjna zmiana klasyfikacji.

Podatek i to, czego 9% dotyka, a czego nie

Podatek od osób prawnych w wysokości 9% dotyczy zysku z działalności gospodarczej powyżej progu. Zasadniczo nie dotyka osoby fizycznej wynajmującej mieszkanie, którego jest właścicielem osobiście. Umieścić to samo mieszkanie w spółce, a analiza się zmienia — to właśnie granica, wokół której zbudowano ten podatek. Osobno, a dla większości kupujących ważniej, własna jurysdykcja spółki ma swoje zdania: spółka holdingowa może rodzić obowiązki sprawozdawcze, przepisy o spółkach kontrolowanych lub podatkowy zakład w kraju, w którym rezydentem jest rzeczywisty beneficjent. Strona ZEA tego pytania to łatwiejsza połowa.

Komu który wariant faktycznie odpowiada

• Własne nazwisko — jedno lub dwa mieszkania, kupione dla dochodu, użytku lub rezydencji, przez kogoś, komu zależy głównie na prostocie rozwiązania i dostępności wizy.
• Spółka — kilka aktywów, kilku uczestników, projekt deweloperski lub komercyjny albo przypadek, w którym same udziały muszą się przemieszczać niezależnie od nieruchomości. Struktura zarabia na swój koszt, gdy jest coś do rozwiązania.
• Żaden z nich domyślnie. Struktura przyjęta dlatego, że brzmiała wyrafinowanie, to najczęstszy sposób na dodanie rocznego kosztu i utratę drogi do wizy jednocześnie.

Sprawdzenia przed decyzją

• Czy planowany podmiot może zostać zarejestrowany jako właściciel tej konkretnej nieruchomości. Dopuszczalne formy zależą od strefy i od dewelopera, a to pytanie do Land Department i prawnika z wyprzedzeniem — nie założenie.
• Co struktura robi z wizą pobytową, jeśli rezydencja jest częścią celu.
• Jak nieruchomość przechodzi w razie śmierci w danej strukturze, spisane, wraz z testamentem lub dokumentami udziałowców.
• Pełny roczny koszt utrzymania podmiotu, zestawiony z dochodem netto z aktywa.
• Co o tym sądzi kraj Państwa rezydencji. Ta odpowiedź pochodzi stamtąd i jest tą, która najprawdopodobniej zmieni decyzję.

Na podstawie ram własności Land Department, granicy podatku od osób prawnych w ZEA oraz reżimu testamentowego DIFC. To nie jest porada prawna ani podatkowa — celem jest dotarcie na tę rozmowę przygotowanym.