Покупка недвижимости в Дубае на компанию или на физлицо

Этот вопрос всплывает почти в каждой сделке, обычно ближе к концу, как реплика кого-то, кто где-то об этом читал: оформлять покупку на себя или через компанию? Вопрос реальный и с реальными последствиями, и общий ответ на него не годится — правильная структура зависит от того, кто покупает, для чего и что происходит с активом дальше. Ниже — список того, что действительно различается, чтобы разговор с юристом начинался с правильной точки.

Что одинаково в обоих случаях

• Регистрация. Объект в зоне фригольда регистрируется в Земельном департаменте либо на ваше имя, либо на компанию — реестр принимает оба варианта.
• Расходы на сделку. Пошлина за передачу в 4%, трасти-офис, оформление титула и NOC застройщика при перепродаже не зависят от того, кто именно выступает покупателем.
• Service charge и правила дома. Собственник есть собственник, и правила совместного владения применяются одинаково.
• Проверка на отмывание денег. Компания не сокращает проверку источника средств — она её удлиняет, потому что дополнительно нужно установить конечного бенефициара.

Что меняется в отношении визы

Уровни резидентской визы построены на недвижимости, которой владеет физическое лицо. Если резидентство — одна из причин покупки, оформление актива на компанию — решение, с наибольшей вероятностью мешающее визе, и это нужно проверить применительно к конкретной структуре до того, как деньги перейдут из рук в руки, а не выяснить это уже на этапе подачи заявления. Там, где семье нужно и то и другое — компания ради коммерческой логики и виза ради жизни, — обычный ответ таков: для двух целей нужны два разных решения, а не одно универсальное.

Что меняется в наследовании

• Недвижимость, оформленная на физлицо, переходит по наследству как недвижимость. Зарегистрированное завещание распоряжается активами в ОАЭ; без него дело идёт в суд. Завещание, зарегистрированное в DIFC Wills Service Centre, охватывает активы в ОАЭ, включая недвижимость, для нерезидентов-немусульман, а сопоставимый механизм есть в Абу-Даби через ADGM.
• Недвижимость на компании переходит как доли компании — по правилам той юрисдикции, где компания зарегистрирована. Это может быть проще — доли переходят без передачи недвижимости, — а может оказаться значительно сложнее, если компания зарегистрирована там, где процедура наследования медленнее той, от которой вы уходили.
• Совместное владение с переходом доли — это механизм именно личной собственности. Завещание DIFC может оформить совместное владение так, чтобы доля умершего автоматически переходила к сособственнику. Для пары, купившей квартиру в равных долях, это самый быстрый из существующих вариантов, и оформить его нужно, пока живы оба.

Во сколько обходится содержание компании

Компания — это не документ, а ежегодное обязательство. Продление лицензии, зарегистрированный адрес, бухгалтерия и отчётность, а в большинстве структур — ещё и провайдер, который ведёт администрирование, каждый год, независимо от того, принесла квартира доход или простояла пустой. На одной квартире среднего сегмента эти регулярные расходы съедают заметную долю чистой доходности, поэтому структурирование, осмысленное на портфеле объектов, часто не имеет никакого смысла на одной квартире. Добавьте сюда перевод: перенос уже купленной недвижимости из личной собственности в компанию — это отдельная регистрируемая сделка со своей пошлиной, а не административная формальность.

Налог и то, на что не распространяются 9%

Корпоративный налог в 9% применяется к прибыли бизнеса выше определённого порога. Как правило, он не затрагивает физическое лицо, сдающее в аренду квартиру, которой владеет лично. Та же квартира на компании меняет картину — именно вокруг этой границы и проведён налог. Отдельно и что важнее для большинства покупателей: у юрисдикции самой компании есть своё мнение на этот счёт — холдинговая структура может создать обязательства по отчётности, правила контролируемых компаний или налоговое присутствие в стране, где резидентом является конечный бенефициар. Вопрос со стороны ОАЭ — самая простая половина.

Кому что подходит

• Оформление на себя — одна-две квартиры, купленные ради дохода, для собственного проживания или ради резидентства, кем-то, чья главная цель — сохранить простоту и не потерять доступ к визе.
• Компания — несколько активов, несколько участников, девелоперский или коммерческий проект, либо случай, когда сами доли должны переходить из рук в руки независимо от недвижимости. Структура окупает свою стоимость там, где ей есть что решать.
• По умолчанию — ни то, ни другое. Структура, выбранная потому, что звучала солидно, — самый распространённый способ одновременно получить ежегодные расходы и потерять путь к визе.

Что проверить до принятия решения

• Может ли выбранная вами структура вообще быть зарегистрирована собственником конкретного объекта. Допустимые формы зависят от зоны и от застройщика, и это вопрос к Земельному департаменту и юристу заранее, а не предположение.
• Что структура делает с резидентской визой, если резидентство входит в цель покупки.
• Как недвижимость переходит по наследству при выбранной структуре — зафиксированное письменно, вместе с завещанием или документами участников, которые этому соответствуют.
• Полные ежегодные расходы на содержание структуры, сопоставленные с чистым доходом от актива.
• Как на это смотрит страна вашего собственного налогового резидентства. Именно этот ответ, скорее всего, и изменит решение.

По данным структуры собственности Земельного департамента, границ корпоративного налога ОАЭ и режима завещаний DIFC. Это не юридическая и не налоговая консультация — цель здесь в том, чтобы прийти к этому разговору подготовленным.