Büro in Dubai wählen: das Geschoss, die Grundfläche und die Dinge, die sich später schwer ändern lassen

Büros werden nach der Miete pro Quadratfuß verglichen, weil sie die am leichtesten zu beschaffende Zahl ist. Sie ist auch diejenige, die am wenigsten darüber sagt, ob ein bestimmtes Geschoss funktioniert.

Effizienz: was Sie zahlen im Vergleich zu dem, was Sie nutzen

Die Miete wird auf eine Fläche berechnet, die einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen enthält. Zwei Geschosse mit gleichem Preis können je nach Kern, Stützenraster und Form der Grundfläche deutlich unterschiedlich viel nutzbare Fläche liefern. Fragen Sie nach der Nutzfläche und der Effizienzquote und rechnen Sie dann die Miete auf das um, was Ihr Team tatsächlich belegt. Diese eine Rechnung ordnet die meisten Auswahllisten neu.

Die Dinge, die sich später schwer ändern lassen

• Aufzugsverhältnis. Kabinen im Verhältnis zur belegten Geschossfläche. Ein Turm, der bei 60 % Belegung effizient war, wird bei 95 % unangenehm, und darüber beschwert sich das Personal als Erstes.
• Parkplatzzuteilung. Stellplätze pro tausend Quadratfuß und ob es Besucherparkplätze gibt. In den meisten Geschäftsvierteln Dubais ist das eher eine harte Randbedingung als eine Annehmlichkeit.
• Kühlung. Ob das Kaltwasser auch außerhalb der Standardzeiten läuft und wer dafür zahlt. Ein Team, das nach sieben Uhr abends arbeitet, in einem Gebäude mit Kühlung nur zu Bürozeiten, lernt das im Juli.
• Deckenlast und Steigschächte. Relevant in dem Moment, in dem Sie einen Serverraum, zusätzlichen Strom oder zusätzliche Datenkapazität brauchen.
• Tageslicht und Tiefe. Eine tiefe Grundfläche mit nur einer Ausrichtung erzeugt viel Fläche, auf der niemand sitzen will.

Ausgestattet, Rohbau mit Kern oder der Ausbau eines anderen

Drei sehr verschiedene Angebote. Rohbau mit Kern (Shell-and-Core) ist pro Fuß am günstigsten und in Wirklichkeit am teuersten – den Ausbau finanzieren Sie selbst, und er dauert Monate, in denen Sie zugleich Miete zahlen, sofern Sie den Zeitraum nicht verhandeln. Ein ausgestattetes Geschoss ist schneller, aber der Grundriss ist die Annahme eines anderen darüber, wie ein Unternehmen arbeitet. Ein übernommener Ausbau ist genau so viel wert, wie er zu Ihrem Team passt, und meist weniger, als der Vermieter ihm beimisst.

Was über die Miete hinaus zu verhandeln ist

In einem Markt mit 2–3 % Leerstand hat ein Mieter beim Preis begrenzten Spielraum, bei den Konditionen aber mehr, als er erwartet: mietfreie Ausbauzeiten, den Zeitpunkt der ersten Rate, Obergrenzen für die Nebenkosten (Service Charge), Erweiterungsrechte auf angrenzende Flächen und die Rückbaupflicht am Ende. Diese letzte Klausel wird routinemäßig ungelesen unterschrieben und kostet beim Auszug routinemäßig viel.

Für einen Investor, der zur Vermietung kauft

Jeder Punkt oben entscheidet darüber, ob Ihr Geschoss vermietbar ist oder nicht. Eine günstige Grundfläche in einem ineffizienten Turm mit schlechten Aufzügen ist aus einem Grund günstig und wird über die gesamte Haltedauer langsamer und mit Abschlag neu vermietet. Der Unterschied im Kaufpreis gleicht das selten aus.