Scegliere un ufficio a Dubai: il piano, la pianta e ciò che è difficile cambiare dopo

Gli uffici si confrontano sul canone al piede quadrato perché è il numero più facile da ottenere. È anche quello che dice meno sul fatto che un determinato piano funzionerà.

Efficienza: ciò che si paga rispetto a ciò che si usa

Il canone viene calcolato su una superficie che comprende una quota di aree comuni. Due piani quotati allo stesso canone possono offrire spazio utilizzabile sensibilmente diverso a seconda del nucleo, della griglia dei pilastri e della forma della pianta. Chiedete la superficie utilizzabile e il rapporto di efficienza, poi ricalcolate il canone su ciò che il vostro team occupa davvero. Questo singolo calcolo riordina la maggior parte delle short list.

Ciò che è difficile cambiare dopo

• Rapporto ascensori. Cabine per superficie occupata. Una torre efficiente al 60% di occupazione diventa sgradevole al 95%, ed è la prima cosa di cui si lamenta il personale.
• Posti auto assegnati. Posti per mille piedi quadrati e se esiste il parcheggio per i visitatori. Nella maggior parte dei distretti direzionali di Dubai è un vincolo rigido e non una comodità.
• Climatizzazione. Se l'acqua refrigerata funziona anche fuori dall'orario standard e chi la paga. Un team che lavora dopo le sette in un edificio con raffrescamento in orario d'ufficio lo scopre a luglio.
• Portata dei solai e cavedi. Rilevanti nel momento in cui serve una sala server, potenza aggiuntiva o capacità dati supplementare.
• Luce naturale e profondità. Una pianta profonda con un solo affaccio produce molto spazio in cui nessuno vuole sedersi.

Arredato, shell-and-core o allestimento altrui

Tre proposte molto diverse. Lo shell-and-core è il più economico al piede quadrato e il più costoso nella realtà — l'allestimento è a vostro carico e richiede mesi per i quali pagherete anche l'affitto, a meno che non negoziate il periodo. Un piano arredato è più rapido, ma la disposizione è l'ipotesi di qualcun altro su come funziona un'azienda. Un allestimento ereditato vale esattamente quanto si adatta al vostro team, e di solito meno di quanto lo valuti il locatore.

Che cosa negoziare oltre al canone

In un mercato con vacancy al 2–3% un conduttore ha poca leva sul prezzo, ma più di quanto si aspetti sulle condizioni: periodi di franchigia per l'allestimento, tempistica della prima rata, tetti alle spese condominiali, diritti di espansione sullo spazio adiacente e obbligo di ripristino al termine. Quest'ultima clausola viene abitualmente firmata senza leggerla e abitualmente è costosa all'uscita.

Per un investitore che compra per affittare

Ogni punto qui sopra è ciò che rende il vostro piano affittabile o no. Una pianta economica in una torre inefficiente con ascensori scadenti è economica per un motivo, e verrà riaffittata più lentamente e con uno sconto per tutto il periodo di detenzione. La differenza sul prezzo d'acquisto raramente compensa tutto questo.