Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того

Типичная развилка при покупке офиса: застройщик даёт заметную скидку за низкий этаж. В одном из кейсов разница между рассматриваемыми вариантами составляла 23 этажа, а скидка доходила до 20% от цены. Вопрос простой — что выгоднее на дистанции.

Что говорят замеры на зрелых рынках

Дубайской статистики по этому вопросу почти нет, зато есть лондонская. Анализ офисного рынка Лондона даёт устойчивую зависимость: каждый этаж вверх добавляет к арендной ставке в среднем около 0,7%.

• 10 этажей разницы — примерно 7% премии к ставке.
• 23 этажа разницы — около 16%.

Второе исследование, по коммерческим помещениям центрального Лондона, показывает ту же картину с другой стороны: помещения на первом этаже, несмотря на высокую видимость, предлагаются со скидкой 20–30% к средним ставкам здания — собственники вынуждены снижать цену, чтобы заполнить менее престижные уровни.

Как сложить это в решение

Скидка 20% при покупке и минус 16% к арендной ставке навсегда — это сопоставимые величины, и выбор перестаёт быть очевидным. Считать нужно так:

• Экономия на входе разовая и фиксированная.
• Разница в арендной ставке повторяется каждый год и растёт вместе с рынком.
• Разница в цене перепродажи сохранится: покупатель следующего круга будет считать по той же логике.

При коротком горизонте — до перепродажи через два-три года — скидка часто выигрывает. При длинном — под аренду и денежный поток — выигрывает верхний этаж.

Что ещё влияет

Крупные и статусные арендаторы чаще выбирают верхние уровни: там виды, престиж и меньше шума. Это сужает круг арендаторов на нижних этажах и удлиняет срок поиска. Отдельно проверьте, что именно скрыто в «низком этаже»: вид в соседнюю стену и вид в парк с той же отметки — разные активы.

По исследованиям зависимости арендной ставки от этажности на офисном рынке Лондона.