Wybór biura w Dubaju: piętro, płyta i to, co trudno zmienić później

Biura porównuje się według stawki za stopę kwadratową, bo to liczba najłatwiejsza do zdobycia. Jest to również ta, która najmniej mówi o tym, czy dane piętro się sprawdzi.

Efektywność: za co się płaci, a z czego się korzysta

Czynsz nalicza się od wartości obejmującej udział w częściach wspólnych. Dwa piętra oferowane po tej samej stawce mogą dawać wyraźnie różną powierzchnię użytkową, zależnie od rdzenia, siatki słupów i kształtu płyty. Należy poprosić o powierzchnię użytkową i wskaźnik efektywności, a następnie przeliczyć czynsz na to, co faktycznie zajmuje Państwa zespół. Ten jeden rachunek zmienia kolejność na większości krótkich list.

Rzeczy, które trudno zmienić później

• Wskaźnik wind. Liczba kabin w stosunku do zajętej powierzchni biurowej. Wieża, która była sprawna przy obłożeniu 60 %, staje się uciążliwa przy 95 % i to pierwsza rzecz, na którą skarżą się pracownicy.
• Przydział parkingu. Liczba miejsc na tysiąc stóp kwadratowych i to, czy istnieje parking dla gości. W większości dzielnic biznesowych Dubaju to twarde ograniczenie, a nie wygoda.
• Chłodzenie. Czy woda lodowa działa poza standardowymi godzinami i kto za to płaci. Zespół pracujący po siódmej wieczorem w budynku z chłodzeniem tylko w godzinach pracy dowiaduje się o tym w lipcu.
• Nośność stropów i piony. Istotne w chwili, gdy potrzebna jest serwerownia, dodatkowa moc lub dodatkowa przepustowość danych.
• Światło naturalne i głębokość. Głęboka płyta z jednostronnym doświetleniem daje dużo przestrzeni, w której nikt nie chce siedzieć.

Wykończone, w stanie deweloperskim czy z cudzym wykończeniem

Trzy bardzo różne propozycje. Stan deweloperski (shell-and-core) jest najtańszy za stopę i najdroższy w rzeczywistości – wykończenie trzeba sfinansować samemu i trwa miesiące, za które również płaci się czynsz, chyba że wynegocjuje się ten okres. Piętro wykończone jest szybsze, ale układ to cudze założenie o tym, jak działa firma. Odziedziczone wykończenie jest warte dokładnie tyle, na ile pasuje do Państwa zespołu, a zwykle mniej, niż ceni je wynajmujący.

Co negocjować poza stawką

Na rynku z pustostanami na poziomie 2–3 % najemca ma ograniczone pole do negocjacji ceny, ale więcej, niż się spodziewa, w kwestii warunków: okresy bez czynszu na wykończenie, termin pierwszej raty, limity opłaty serwisowej, prawa do ekspansji na sąsiednią powierzchnię i obowiązek przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego przy zakończeniu najmu. Ta ostatnia klauzula jest rutynowo podpisywana bez czytania i rutynowo kosztowna przy wyjściu.

Dla inwestora kupującego na wynajem

Każdy z powyższych punktów decyduje o tym, czy Państwa piętro da się wynająć. Tania płyta w nieefektywnej wieży ze słabymi windami jest tania z konkretnego powodu i będzie ponownie wynajmowana wolniej i z rabatem przez cały okres posiadania. Różnica w cenie zakupu rzadko to rekompensuje.