Comparer des projets : prix au pied carré ou prix de l'appartement

L'erreur la plus courante pour choisir entre deux projets est de comparer le prix de l'appartement. Ce chiffre ne dit rien tant qu'il n'a pas été ramené à la surface.

Un exemple tiré de la pratique

Deux programmes à Business Bay, tous deux en appartements d'une chambre, aux prix comparables, autour de 1,1 à 1,2 million AED. Ramené au prix au pied carré, l'un se révélait 33 % moins cher que l'autre, et 39 % moins cher qu'une seconde tour du même promoteur voisin. La raison est simple : les appartements du second programme sont nettement plus grands. Un acheteur qui ne regarde que le total ne l'aurait jamais vu.

Que faut-il encore ramener à une base commune ?

• Ce que comprend la surface. Balcons, terrasses et chambres de service sont comptés différemment selon les promoteurs. Comparez ce qui est comparable, sinon le ratio ne veut rien dire.
• L'échéancier de paiement. L'argent versé en quatrième année coûte moins que celui versé aujourd'hui. Deux prix identiques sur des plans différents sont deux prix différents.
• Les frais et les avantages. Des frais d'enregistrement offerts représentent 4 %. Un pack d'ameublement inclus a une valeur réelle. Les deux doivent entrer dans la comparaison.
• Les charges de copropriété. Le taux annuel prévu par pied carré, car c'est un coût que vous supportez pendant toute la durée de détention.
• La date de handover. Deux ans d'écart, ce sont deux ans de loyers que vous percevez ou non.

Quelle est la comparaison qui l'emporte sur toutes les autres ?

Le prix au pied carré face aux transactions enregistrées dans le même quartier, et si possible dans le même immeuble. Un programme peut être moins cher que son voisin et rester cher au regard de ce que le quartier transige réellement. Cette comparaison est disponible dans les données du Land Department et prend quelques minutes.

Quel est le piège inverse ?

Le moins cher au pied carré n'est pas automatiquement le meilleur. Un appartement plus grand à un tarif moindre au pied carré peut être plus difficile à louer et à revendre si la demande du quartier porte sur des unités compactes : vous payez une surface que le marché ne valorise pas. L'efficacité et la louabilité de l'agencement comptent autant que le ratio, c'est pourquoi ce chiffre est un outil de présélection et non une décision.