Confrontare i progetti: prezzo al piede quadrato o prezzo dell'appartamento

L'errore più comune nella scelta tra due progetti è confrontare il prezzo dell'appartamento. Quel numero non dice nulla finché non viene ridotto alla superficie.

Un esempio dalla pratica

Due progetti a Business Bay, entrambi con bilocali, a prezzi comparabili intorno a 1,1–1,2 mln di AED. Ridotto al prezzo per piede quadrato, uno risultava più economico del 33% rispetto all'altro, e del 39% rispetto a una seconda torre dello stesso costruttore vicino. Il motivo è semplice: gli appartamenti del secondo progetto sono sensibilmente più grandi. Chi guardasse solo il totale non se ne accorgerebbe mai.

Che altro va riportato a una base comune?

• Che cosa è incluso nella superficie. Balconi, terrazze e stanze della domestica sono conteggiati in modo diverso dai diversi costruttori. Confrontate cose omogenee, altrimenti il rapporto non ha senso.
• Il piano di pagamento. Il denaro pagato al quarto anno costa meno di quello pagato oggi. Due prezzi identici su piani diversi sono prezzi diversi.
• Commissioni e pacchetti. Una tassa di registrazione condonata vale il 4%. Un pacchetto di arredo incluso è una cifra reale. Entrambi vanno nel confronto.
• Le spese condominiali. L'importo previsto per piede quadrato all'anno, perché è un costo che sostenete per tutto il periodo di possesso.
• La data di consegna. Due anni di differenza sono due anni di affitto che incassate oppure no.

Qual è il confronto che batte tutti gli altri?

Il prezzo per piede quadrato rispetto alle transazioni registrate nello stesso quartiere e, se possibile, nello stesso edificio. Un progetto può costare meno del vicino ed essere comunque caro rispetto ai prezzi a cui il quartiere effettivamente scambia. Questo confronto è disponibile nei dati del Land Department e richiede pochi minuti.

Qual è la trappola opposta?

Il più economico al piede quadrato non è automaticamente il migliore. Un appartamento più grande con un prezzo unitario più basso può essere più difficile da affittare e da rivendere se la domanda del quartiere è per unità compatte: si paga una superficie che il mercato non valorizza. Efficienza e affittabilità della planimetria contano quanto il rapporto, ed è per questo che il numero è uno strumento di selezione e non una decisione.