Как сравнивать проекты: цена за квадратный фут против цены за квартиру

Самая частая ошибка при выборе между двумя проектами — сравнение цены за квартиру. Она ничего не говорит, пока не приведена к площади.

Пример из практики

Два проекта в Business Bay, обе однокомнатные квартиры, цены сопоставимы — порядка 1,1–1,2 млн дирхамов. При сравнении цены за квадратный фут выяснилось, что один из них дешевле другого на 33%, а относительно второй башни того же соседа — на 39%.

Причина проста: во втором проекте квартиры существенно больше по площади. Покупатель, смотревший только на итоговый ценник, этого бы не увидел.

Что ещё нужно привести к общему знаменателю

• Что входит в площадь. Балкон, терраса, комната прислуги учитываются по-разному; сравнивать нужно однотипно.
• Меблировка. Квартира с мебелью и техникой стоит дороже за метр, но и сдаётся дороже — это разные продукты.
• План оплаты. 40% в ходе строительства и 60% на ключах — не то же самое, что 80/20. Деньги, которые остаются у вас на три года, имеют цену.
• Срок сдачи. Объект, сдающийся через полтора года, и объект на 2029 год нельзя сравнивать по одной цене метра.
• Сервисный сбор. Разница в нём между зданиями достигает двукратной и напрямую съедает доходность.

Обязательный шаг: сравнение с районом

Удельная цена проекта должна сопоставляться со средней ценой квадратного фута в районе и со средней ценой на вторичном рынке того же района. Если новостройка стоит дороже вторички на 15% — это нормальная премия за новое. Если на 40% — нужно понимать, за что.

Данные по средним ценам районов публичны и доступны в открытых сервисах статистики сделок; проверка занимает несколько минут и регулярно меняет решение.

По методике сравнения объектов на рынке недвижимости Дубая.