CPL Real Estate Development: eine Immobilie kaufen, die bereits einen Mieter hat

Ein großer Teil der fertigen Apartments auf dem Markt ist vermietet. Wer eines kauft, erhält sofort Miete und tritt in eine Vereinbarung ein, die jemand anderes ausgehandelt hat. Beide Hälften müssen geprüft werden.

Was Sie übernehmen

• Das Mietverhältnis läuft weiter. Ein Verkauf beendet es nicht. Der Mieter bleibt bis zum Vertragsende zu den bestehenden Bedingungen, und Sie werden sein Vermieter.
• Die Miete bleibt bis zur Verlängerung fest, in der Höhe, die der Vorbesitzer vereinbart hat. Liegt sie unter dem Markt, können Sie das nicht einfach korrigieren – Erhöhungen bei der Verlängerung richten sich nach dem veröffentlichten Index und erfolgen stufenweise.
• Die Mietkaution sollte auf Sie übergehen. Bestätigen Sie den Betrag und dass er tatsächlich den Besitzer wechselt; das wird häufig übersehen, und am Ende des Mietverhältnisses haften Sie dafür.
• Vordatierte Schecks für die Restlaufzeit liegen beim Verkäufer. Klären Sie, wie die ausstehenden behandelt werden – ein praktisches Detail, das echte Probleme verursacht, wenn es vage bleibt.
• Nebenabreden des Vorbesitzers, schriftlich oder anderweitig. Fragen Sie direkt.

Warum eine Miete unter Marktniveau ein echter Preisnachlass ist

Zahlt der bestehende Mieter deutlich unter dem Markt, können Sie die Differenz nicht in einem Schritt zurückholen. Der Index erlaubt gestufte Erhöhungen, das dauert also mehrere Verlängerungszyklen. Preisen Sie das ein: Eine Einheit, die zwei weitere Jahre günstig vermietet ist, ist weniger wert als dieselbe Einheit leer, und der Unterschied ist berechenbar und keine Verhandlungssache.

Wenn Sie sie leer haben wollen

• Um die Immobilie zum Verkauf oder zur Eigennutzung zurückzuerhalten, gilt die vorgeschriebene Kündigungsfrist – zwölf Monate ist die seit Langem übliche Frist, ordnungsgemäß zugestellt.
• Die Frist läuft ab der Zustellung, nicht ab dem Kauf; klären Sie also, ob der Vorbesitzer eine zugestellt hat und wann.
• Ein Mieter, der Miete zahlt und den Vertrag einhält, ist für die Laufzeit ansonsten sicher – das System funktioniert wie vorgesehen.
• Planen Sie darum herum. Braucht Ihr Modell eine leere Immobilie, kaufen Sie leer oder ein Jahr vor dem Zeitpunkt, an dem Sie sie brauchen.

Was zu prüfen ist

• Den registrierten Mietvertrag, sein Ende und seine Miete.
• Die aktuelle Marktmiete für diese Einheitsgröße im Gebäude, aus aktuellen Inseraten – die Differenz ist Ihre Position.
• Den Zahlungsverlauf. Ein Mieter, der spät zahlt, ist ein Problem, das Sie mitkaufen.
• Die Kaution und die ausstehenden Schecks.
• Den Zustand. Eine Besichtigung mit Mieter ist kurz; machen Sie sie trotzdem gründlich und prüfen Sie das ursprüngliche Übergabeprotokoll, falls es existiert.
• Die Entwicklung der Nebenkosten, die Instandhaltungsrücklage und etwaige auf der Einheit lastende Rückstände.

Für wen es geeignet ist

• Investoren, die sofort Einnahmen wollen und mit der bestehenden Miete zufrieden sind.
• Käufer, die ein Mietverhältnis unter Marktniveau richtig eingepreist haben, statt es zu ignorieren.
• Nicht für jemanden, der bald einziehen muss.

Auf Grundlage des Mietrechts von Dubai und aktueller Mietinserate. Bestätigen Sie die aktuellen Kündigungsfristen und Indexregeln, bevor Sie sich darauf verlassen.