CPL Real Estate Development : acheter un bien déjà occupé par un locataire

Une grande part des appartements achevés mis en vente sont loués. En acheter un signifie que le loyer court immédiatement et que vous reprenez un contrat négocié par quelqu'un d'autre. Il faut vérifier les deux volets.

Ce dont vous héritez

• Le bail se poursuit. Une vente n'y met pas fin. Le locataire reste aux conditions existantes jusqu'au terme du contrat, et vous devenez le bailleur.
• Le loyer est figé jusqu'au renouvellement, au niveau convenu par l'ancien propriétaire. S'il est inférieur au marché, vous ne pouvez pas simplement le corriger : les hausses au renouvellement sont encadrées par l'indice publié et se font par paliers.
• Le dépôt de garantie doit vous être transféré. Vérifiez le montant et qu'il change réellement de mains : on l'oublie couramment, et c'est votre responsabilité à la fin du bail.
• Les chèques postdatés couvrant la durée restante sont détenus par le vendeur. Établissez comment sont traités ceux qui restent à encaisser : ce détail pratique pose de vrais problèmes s'il reste flou.
• Les éventuels accords parallèles conclus par l'ancien propriétaire, écrits ou non. Posez directement la question.

Pourquoi un loyer inférieur au marché est une vraie décote

Si le locataire en place paie nettement moins que le marché, vous ne pouvez pas combler l'écart en une seule fois. L'indice autorise des hausses par étapes, il faut donc plusieurs cycles de renouvellement. Intégrez-le au prix : un logement loué à bas prix pendant encore deux ans vaut moins que le même logement vacant, et la différence se calcule au lieu de se négocier.

Si vous le voulez vide

• Pour reprendre le bien afin de le vendre ou de l'occuper, le préavis prescrit s'applique : douze mois est le délai de longue date, signifié dans les formes.
• Le préavis court à compter de sa signification, pas de l'achat : établissez donc si l'ancien propriétaire en a signifié un et à quelle date.
• Un locataire qui paie son loyer et respecte le contrat est par ailleurs protégé pour la durée du bail, ce qui est le système fonctionnant comme prévu.
• Planifiez en conséquence. Si votre modèle exige un bien libre, achetez libre ou achetez un an avant d'en avoir besoin.

Ce qu'il faut vérifier

• Le bail enregistré, sa date de fin et son loyer.
• Le loyer actuel du marché pour un logement de cette taille dans l'immeuble, d'après les annonces en cours : l'écart est votre position.
• L'historique des paiements. Un locataire qui paie en retard est un problème que vous achetez.
• Le dépôt de garantie et les chèques restants.
• L'état du bien. Une visite avec locataire est brève ; faites-la minutieuse malgré tout, et consultez l'état des lieux d'entrée d'origine s'il existe.
• L'historique des charges de copropriété, le fonds de réserve et les éventuels arriérés attachés au logement.

À qui cela convient

• Aux investisseurs qui veulent des revenus immédiats et acceptent le loyer en place.
• Aux acheteurs qui ont correctement chiffré un bail inférieur au marché au lieu de l'ignorer.
• Pas à celui qui doit emménager prochainement.

D'après le cadre locatif de Dubaï et les annonces de location en cours. Vérifiez les délais de préavis et les règles d'indexation en vigueur avant de vous y fier.