CPL Real Estate Development: zakup nieruchomości, która ma już najemcę

Duża część ukończonych apartamentów na rynku jest wynajęta. Zakup takiego lokalu oznacza, że czynsz zaczyna płynąć natychmiast, a także że wchodzą Państwo w umowę wynegocjowaną przez kogoś innego. Obie połowy wymagają sprawdzenia.

Co się przejmuje

• Najem trwa dalej. Sprzedaż go nie kończy. Najemca zostaje na dotychczasowych warunkach do końca umowy, a Państwo stają się wynajmującym.
• Czynsz jest stały do odnowienia, na poziomie, który uzgodnił poprzedni właściciel. Jeśli jest poniżej rynkowego, nie można go po prostu skorygować — podwyżki przy odnowieniu regulowane są opublikowanym indeksem i następują stopniowo.
• Kaucja powinna przejść na Państwa. Trzeba potwierdzić kwotę i to, że faktycznie zmienia właściciela; często się o tym zapomina, a to Państwa zobowiązanie na koniec najmu.
• Czeki z odroczoną datą obejmujące pozostały okres są u sprzedającego. Trzeba ustalić, jak postąpi się z niezrealizowanymi — to praktyczny szczegół, który przy niejasności powoduje realne problemy.
• Wszelkie dodatkowe ustalenia poprzedniego właściciela, pisemne lub nie. Należy zapytać wprost.

Dlaczego czynsz poniżej rynku to realny rabat

Jeśli obecny najemca płaci wyraźnie poniżej rynku, nie odrobią Państwo różnicy jednym ruchem. Indeks dopuszcza podwyżki etapami, więc zajmuje to kolejne cykle odnowień. Trzeba to uwzględnić w cenie: lokal tanio wynajęty na jeszcze dwa lata jest wart mniej niż ten sam lokal pusty, a różnica jest wyliczalna, a nie przedmiotem negocjacji.

Jeśli lokal ma być pusty

• Aby odzyskać lokal na sprzedaż lub użytek własny, obowiązuje przewidziane wypowiedzenie — od dawna jest to dwanaście miesięcy, doręczone prawidłowo.
• Wypowiedzenie biegnie od doręczenia, nie od zakupu, więc trzeba ustalić, czy poprzedni właściciel je doręczył i kiedy.
• Najemca, który płaci czynsz i przestrzega umowy, jest poza tym bezpieczny przez cały okres, co oznacza, że system działa zgodnie z założeniem.
• Trzeba planować z wyprzedzeniem. Jeśli model wymaga pustego lokalu, należy kupić pusty lub kupić rok przed momentem, w którym jest potrzebny.

Co sprawdzić

• Zarejestrowaną umowę najmu, jej datę zakończenia i czynsz.
• Aktualny czynsz rynkowy dla lokalu tej wielkości w budynku, z bieżących ogłoszeń — różnica to Państwa pozycja.
• Historię płatności. Najemca płacący z opóźnieniem to problem, który Państwo kupują.
• Kaucję i niezrealizowane czeki.
• Stan lokalu. Oględziny przy najemcy są krótkie; mimo to należy przeprowadzić je dokładnie i sprawdzić pierwotny protokół zdawczo-odbiorczy, jeśli istnieje.
• Historię opłat serwisowych, fundusz rezerwowy i ewentualne zaległości przypisane do lokalu.

Dla kogo to rozwiązanie

• Dla inwestorów, którzy chcą mieć dochód od razu i akceptują obecny czynsz.
• Dla kupujących, którzy właściwie wycenili najem poniżej rynku, zamiast go ignorować.
• Nie dla kogoś, kto musi się wprowadzić wkrótce.

Na podstawie dubajskich ram prawnych najmu i bieżących ogłoszeń najmu. Aktualne okresy wypowiedzenia i zasady indeksu należy potwierdzić, zanim się na nich oprzeć.