CPL Real Estate Development: comprare un immobile che ha già un inquilino

Una larga quota degli appartamenti completati sul mercato è locata. Acquistarne uno significa che l'affitto decorre subito e che si subentra in un accordo negoziato da altri. Entrambe le metà vanno verificate.

Che cosa si eredita

• La locazione prosegue. La vendita non la estingue. L'inquilino resta alle condizioni esistenti fino alla scadenza del contratto, e il nuovo proprietario diventa locatore in base ad esso.
• Il canone è fisso fino al rinnovo, nella misura concordata dal precedente proprietario. Se è inferiore al mercato, non si può semplicemente correggerlo: gli aumenti al rinnovo sono regolati dall'indice pubblicato e avvengono per gradi.
• Il deposito cauzionale dovrebbe essere trasferito all'acquirente. Confermare l'importo e che passi effettivamente di mano: lo si trascura spesso, ed è una responsabilità del proprietario alla fine della locazione.
• Gli assegni postdatati relativi alla durata residua sono in mano al venditore. Stabilire come vengono trattati quelli ancora da incassare: è un dettaglio pratico che causa veri problemi se lasciato vago.
• Eventuali accordi accessori del precedente proprietario, scritti o meno. Chiedere in modo diretto.

Perché un canone sotto mercato è un vero sconto

Se l'inquilino in carica paga sensibilmente meno del mercato, il divario non si recupera in un solo passaggio. L'indice consente aumenti graduali, quindi servono più cicli di rinnovo. Tenerne conto nel prezzo: un'unità affittata a poco per altri due anni vale meno della stessa unità libera, e la differenza è calcolabile e non oggetto di trattativa.

Se si vuole l'immobile libero

• Per riottenere la disponibilità ai fini di vendita o di uso personale si applica il preavviso prescritto: dodici mesi è il termine consolidato, notificato correttamente.
• Il preavviso decorre dalla notifica, non dall'acquisto, quindi accertare se il precedente proprietario ne abbia notificato uno e quando.
• Un inquilino che paga il canone e rispetta il contratto è per il resto tutelato per tutta la durata, ed è il sistema che funziona come previsto.
• Pianificare di conseguenza. Se il proprio modello richiede l'immobile libero, comprare libero oppure comprare un anno prima di quando serve.

Che cosa verificare

• Il contratto di locazione registrato, la sua scadenza e il suo canone.
• Il canone di mercato attuale per quella taglia di unità nell'edificio, dagli annunci attivi: il divario è la propria posizione.
• Lo storico dei pagamenti. Un inquilino che paga in ritardo è un problema che si sta acquistando.
• Il deposito e gli assegni ancora da incassare.
• Lo stato dell'immobile. Una visita con inquilino presente è breve: farla comunque accurata e controllare l'inventario di consegna originale, se esiste.
• Lo storico delle spese condominiali, il fondo di riserva ed eventuali arretrati collegati all'unità.

A chi si adatta

• Gli investitori che vogliono un reddito immediato e si accontentano del canone in essere.
• Gli acquirenti che hanno valutato correttamente una locazione sotto mercato invece di ignorarla.
• Non chi ha bisogno di trasferirsi presto.

Sulla base del quadro normativo delle locazioni di Dubai e degli annunci di affitto attivi. Confermare i termini di preavviso e le regole sull'indice in vigore prima di farvi affidamento.