DEWA und das Kühlungskonto: die Rechnungen, die der Eigentumsurkunde nicht folgen

Von allen administrativen Teilen eines Kaufs in Dubai verursacht dieser den meisten Ärger für das wenigste Geld. Der Titel wird an einem Vormittag in einem Trustee-Büro übertragen; die Versorgerkonten werden überhaupt nicht übertragen. Die eine Partei schließt sie, die andere eröffnet sie, mit je einer Kaution an jedem Ende, und in der Lücke zwischen beiden Vorgängen zahlen Menschen schließlich die Klimaanlage eines anderen.

Welche Konten es gibt

• DEWA – Strom und Wasser. Ein Konto pro Einheit, auf den Namen des Nutzers eröffnet, mit einer Kaution beim Anschluss und danach einer monatlichen Rechnung.
• Kühlung, häufig eine eigene Gesellschaft. In manchen Gebäuden ist die Kühlung in den Nebenkosten enthalten; in anderen misst ein District-Cooling-Anbieter sie und rechnet obendrauf ab, mit eigenem Konto und eigener Kaution.
• Die Nebenkosten (service charge), die gar kein Versorgerkonto sind – sie werden von der Gebäudeverwaltung dem Eigentümer berechnet und sind der eine Posten, der beim Eigentümer bleibt, wer auch immer dort wohnt.
• Internet und Fernsehen, wieder gesondert vertraglich geregelt und lieber zu kündigen als zu vergessen.

Beim Kauf: was geschlossen wird, was eröffnet wird

• Der Verkäufer schließt seine Konten und gleicht sie bis zum Übertragungsdatum aus. Offene Nebenkosten-, Kühlungs- und Versorgersalden werden auf dieses Datum aufgeteilt, und üblich ist es, sie im Rahmen der Abrechnung zu regeln und nicht danach.
• Das No-Objection-Zertifikat des Bauträgers bestätigt, dass keine Nebenkostenrückstände bestehen, und fängt damit die größte dieser Zahlen ab. Es sagt nichts über das Kühlungskonto oder DEWA.
• Verlangen Sie die Schlussrechnungen, nicht Zusicherungen. Ein geschlossenes Konto erzeugt ein Dokument. „Alles bezahlt“ tut das nicht.
• Eröffnen Sie Ihr eigenes, bevor Sie Strom brauchen, nicht an dem Tag, an dem Sie in der Wohnung mit Arbeiten beginnen wollen. Der Anschluss erfordert die Kaution und die Unterlagen, und Handwerker warten nicht.

Die Kühlung ist es, die Leute erwischt

Stellen Sie vor dem Kauf zwei getrennte Fragen: Ist die Kühlung in den Nebenkosten enthalten oder obendrauf gemessen, und wenn sie obendrauf liegt, was hat diese konkrete Einheit im letzten Jahr verbraucht? Ein Verkäufer, der in der Wohnung gelebt hat, hat die Rechnungen. Der jährliche Unterschied zwischen beiden Regelungen geht ins Vielfache, weshalb die Kühlung – und nicht die Nebenkosten in der Überschrift – die Position ist, die den Vergleich zweier auf dem Papier ähnlicher Wohnungen am häufigsten ruiniert. Wo es einen gesonderten Anbieter gibt, gibt es meist auch eine gesonderte Kaution, und in manchen Gebäuden eine Bereitstellungsgebühr, die anfällt, ob jemand etwas verbraucht oder nicht.

Vermietung: wessen Konto ist es

• Der Mieter eröffnet DEWA auf seinen eigenen Namen und zahlt die Kaution – und dafür braucht er das registrierte Mietverhältnis. Ohne Ejari kann der Mieter überhaupt keinen Strom anschließen lassen, was die Registrierung ebenso zum Problem des Vermieters macht wie des Mieters.
• Die Kühlung folgt derselben Logik, wo sie gesondert gemessen wird, und dieselbe Registrierung schaltet sie meist frei.
• Die Nebenkosten wandern nicht. Sie gehören dem Eigentümer, vollständig, für jeden Monat des Mietverhältnisses und jeden Monat zwischen zwei Mietverhältnissen.
• Zwischen zwei Mietverhältnissen fallen die Konten an Sie zurück – und eine Wohnung ohne Strom ist eine Wohnung, die niemand besichtigen kann.

Die Wohnungsgebühr und warum ein Vermieter sie kennen sollte

Die Wohnungsgebühr der Gemeinde bemisst sich am Mietwert und wird über das DEWA-Konto des Nutzers eingezogen, statt als eigene Steuer in Rechnung gestellt zu werden. Das macht sie für die meisten Vermieter unsichtbar und für Mieter sehr sichtbar, die sie als Teil der monatlichen Lebenshaltungskosten in Ihrer Wohnung sehen. Man sollte sie kennen, wenn man über eine Miete verhandelt: Die Zahl, die ein Mieter mit einem anderen Gebäude vergleicht, ist das, was er tatsächlich für das Wohnen dort zahlt, nicht der Betrag im Vertrag.

Eine leere Wohnung ist keine kostenlose Wohnung

Ein Dubaier Sommer verlangt, dass eine unbewohnte Einheit gekühlt wird, wenn sie keinen Schaden nehmen soll – die Luftfeuchtigkeit wartet nicht auf einen Mieter. Dazu kommen die Bereitstellungsgebühren, die in manchen Gebäuden unabhängig vom Verbrauch anfallen, sowie die Nebenkosten, die laufen, ob die Wohnung vermietet, bewohnt oder dunkel ist. Das ist die Rechnung hinter der am häufigsten ausgelassenen Zeile in einem Renditemodell: Ein Leerstandsmonat ist kein Monat mit null, sondern ein Monat mit Kosten und ohne Einnahmen dagegen.

Die Übergabeliste, der Reihe nach

• Schlussrechnungen eingeholt und beglichen für DEWA, Kühlung und Nebenkosten, aufgeteilt auf das Übertragungsdatum.
• Eigene Konten eröffnet, Kautionen gezahlt, bevor in der Einheit Arbeiten beginnen.
• Kühlungsregelung bestätigt – in den Nebenkosten oder außerhalb – und der Verbrauch dieser Einheit im Vorjahr liegt vor.
• Zählerstände am Tag fotografiert, mit Datum. Die billigste Versicherung in diesem gesamten Vorgang.
• Ejari registriert, bevor ein Mieter einzieht, sonst bekommt er keinen Strom.

Grundlage sind die übliche Übertragungspraxis des Land Department, die Anschlussanforderungen von DEWA und die District-Cooling-Regelungen Dubais.