DEWA et compte de climatisation : les factures qui ne suivent pas le title deed

De toutes les formalités d'un achat à Dubaï, c'est celle qui provoque le plus d'agacement pour le moins d'argent. Le titre se transfère en une matinée dans un trustee office ; les comptes de services, eux, ne se transfèrent pas du tout. Ils sont clos par l'une des parties et ouverts par l'autre, avec un dépôt à chaque bout, et l'intervalle entre ces deux événements est celui où l'on finit par payer la climatisation d'un autre.

Les comptes qui existent

• DEWA — électricité et eau. Un compte par logement, ouvert au nom de l'occupant, avec un dépôt à la mise en service puis une facture mensuelle.
• La climatisation, souvent une société distincte. Dans certains immeubles, elle est comprise dans les charges de copropriété ; dans d'autres, un fournisseur de froid urbain la mesure et la facture en sus, avec son propre compte et son propre dépôt.
• Les charges de copropriété, qui ne sont pas du tout un compte de service : elles sont facturées au propriétaire par la gestion de l'immeuble, et c'est le seul poste qui reste à la charge du propriétaire quel que soit l'occupant.
• Internet et télévision, contractés séparément encore, et à résilier plutôt qu'à oublier.

À l'achat : ce qui se clôt, ce qui s'ouvre

• Le vendeur clôt ses comptes et les règle jusqu'à la date du transfert. Les soldes de charges, de climatisation et de services sont répartis à cette date, et il est normal de les traiter dans le cadre du règlement plutôt qu'après.
• Le certificat de non-objection du promoteur confirme l'absence d'arriérés de charges, ce qui est le contrôle qui détecte les plus gros montants. Il ne dit rien du compte de climatisation ni de DEWA.
• Demandez les factures finales, non des assurances. Un compte clos produit un document. « Tout est payé » n'en produit pas.
• Ouvrez les vôtres avant d'avoir besoin du courant, non le jour où vous voulez commencer des travaux. Le raccordement exige le dépôt et les pièces, et les artisans n'attendent pas.

La climatisation, c'est celle qui surprend

Posez deux questions distinctes avant d'acheter : la climatisation est-elle comprise dans les charges ou mesurée en plus, et, si elle est en plus, qu'a consommé ce logement l'an dernier. Un vendeur qui a habité l'appartement a les factures. L'écart annuel entre les deux formules se compte en multiples, ce qui fait de la climatisation — et non des charges affichées — la ligne qui fausse le plus souvent la comparaison entre deux appartements qui se ressemblaient sur le papier. Là où il y a un fournisseur distinct, il y a généralement aussi un dépôt distinct, et dans certains immeubles une charge de capacité fixe qui s'applique que l'on consomme ou non.

Location : à qui est le compte

• Le locataire ouvre DEWA à son propre nom et verse le dépôt — et pour cela il faut que le bail soit enregistré. Sans Ejari, le locataire ne peut pas du tout raccorder l'électricité, ce qui fait de l'enregistrement l'affaire du bailleur autant que celle du locataire.
• La climatisation suit la même logique lorsqu'elle est mesurée séparément, et le même enregistrement la débloque généralement.
• Les charges de copropriété ne bougent pas. Elles sont au propriétaire, en totalité, pour chaque mois de location et chaque mois entre deux locations.
• Entre deux locations, les comptes vous reviennent — et un appartement sans courant est un appartement que personne ne peut visiter.

La taxe d'habitation municipale, et pourquoi un bailleur doit la connaître

La housing fee municipale porte sur la valeur locative et est perçue via le compte DEWA de l'occupant, sans facturation distincte comme impôt. Elle est donc invisible pour la plupart des bailleurs et très visible pour les locataires, qui la voient comme une part du coût mensuel d'habiter votre appartement. Il est utile de la connaître en négociant un loyer : le chiffre que le locataire compare à un autre immeuble est ce qu'il paie réellement pour y vivre, non le montant inscrit au contrat.

Un appartement vide n'est pas un appartement gratuit

Un été à Dubaï impose de climatiser un logement inoccupé si l'on veut éviter qu'il se dégrade — l'humidité n'attend pas de locataire. Ajoutez les charges fixes qui s'appliquent quelle que soit la consommation dans certains immeubles, plus les charges de copropriété, qui courent que le logement soit loué, occupé ou fermé. C'est l'arithmétique derrière la ligne la plus souvent omise d'un modèle de rendement : un mois de vacance n'est pas un mois à zéro, c'est un mois de coûts sans revenu en face.

La liste de remise, dans l'ordre

• Factures finales obtenues et réglées pour DEWA, la climatisation et les charges de copropriété, réparties à la date du transfert.
• Vos propres comptes ouverts, dépôts versés, avant tout travail dans le logement.
• Formule de climatisation confirmée — comprise dans les charges ou en sus — et consommation de l'an dernier pour ce logement au dossier.
• Relevés de compteurs photographiés le jour même, avec les dates. L'assurance la moins chère de tout ce processus.
• Ejari enregistré avant l'arrivée d'un locataire, faute de quoi il n'aura pas le courant.

D'après la pratique courante de transfert du Land Department, les conditions de raccordement DEWA et les dispositifs de froid urbain de Dubaï.