Dubajskie prawo o jakości i bezpieczeństwie budynków 2026: certyfikat na 10 lat, kontrole i kary do 2 mln AED

10 marca 2026 roku władca Dubaju, szejk Mohammed bin Rashid Al Maktoum, wydał ustawę nr 3 z 2026 roku o jakości i bezpieczeństwie budynków w Emiracie Dubaju. Po raz pierwszy każdy budynek w emiracie musi posiadać certyfikat stanu technicznego z datą ważności, a właściciel ponosi bezpośrednią odpowiedzialność za jego aktualność. Na rynku, na którym duża część zabudowy mieszkaniowej pochodzi z lat 2000., to realna zmiana.

Co wprowadza ustawa

• Certyfikat jakości i bezpieczeństwa, wydawany po pełnej kontroli przeprowadzonej przez licencjonowane biuro inżynierskie. Jest ważny 10 lat dla budynków poniżej 40 lat i 5 lat dla starszych, a odnawia się go na takie same okresy.
• Zakres powszechny. Przepisy obejmują prywatne strefy rozwojowe i strefy wolnocłowe, w tym DIFC, a także budynki ukończone zarówno przed wejściem ustawy w życie, jak i po nim.
• Obowiązki właściciela. Zlecenie oceny i raportu technicznego licencjonowanemu biuru, usunięcie stwierdzonych usterek, prowadzenie planowych prac konserwacyjnych, naprawa wszystkiego, co zagraża konstrukcji lub sąsiedniej nieruchomości, oraz umożliwienie kontroli.
• Nadzór. Dubai Municipality prowadzi jednolitą cyfrową bazę budynków i przeprowadza okresowe oceny.
• Terminy. Ustawa weszła w życie 60 dni po publikacji w Dzienniku Urzędowym, z rocznym okresem dostosowawczym dla właścicieli, wykonawców i konsultantów, który może przedłużyć przewodniczący Rady Wykonawczej.

Kary i środki nacisku

Środek	Kwota
Kara za jedno naruszenie	AED 100 – 1 000 000
Powtórne naruszenie w ciągu dwóch lat	podwojona, do AED 2 000 000
Środki administracyjne	zawieszenie pozwoleń, wstrzymanie transakcji, zawieszenie rejestracji najmu

Ostatni wiersz ma dla inwestora większe znaczenie niż same kary. Jeśli transakcje lub rejestracja najmu w budynku zostaną zawieszone, lokali w nim nie da się ani sprzedać, ani formalnie wynająć, dopóki naruszenie nie zostanie usunięte.

Co to oznacza dla właściciela mieszkania

W budynkach o współwłasności — a to prawie cała zabudowa mieszkaniowa Dubaju — obowiązki spoczywają na właścicielach lokali na mocy ustawy nr 6 z 2019 roku o nieruchomościach współwłasnych. W praktyce to firma zarządzająca zleca kontrolę, certyfikat i naprawy, a właściciele płacą przez opłaty eksploatacyjne lub jednorazowe wezwania do wpłat na fundusz rezerwowy. Trzy praktyczne wnioski:

1. Kupując na rynku wtórnym, poproś o certyfikat. Ważny certyfikat i raport konsultanta to najlepsza wskazówka co do kosztów utrzymania budynku w najbliższych latach. Brak certyfikatu lub długa lista usterek oznacza, że przyjdzie pokryć część rachunku za naprawy.
2. Wiek budynku jest teraz pozycją kosztową. Budynek starszy niż 40 lat jest kontrolowany dwa razy częściej. W dzielnicach zbudowanych na początku lat 2000. ta granica zostanie przekroczona w ciągu dekady.
3. Sprawdź fundusz rezerwowy. Firma zarządzająca, która przez lata utrzymywała niskie opłaty eksploatacyjne bez tworzenia rezerw, po pierwszym poważnym raporcie wystawi właścicielom jednorazowy rachunek. Jak ustala się opłaty eksploatacyjne i kto je zatwierdza, opisujemy w naszej notatce o tym, kto zatwierdza stawkę.

Ustawa chroni też najemców: jeśli budynek zostanie opróżniony na czas przebudowy, odchodzący najemca ma pierwszeństwo powrotu po jej zakończeniu, przy tym samym czynszu.

Dla nowych budynków poprzeczka idzie w górę już na starcie: budynek oddany z usterkami wkrótce spotka się z inspektorem. Jak oceniać dewelopera po ukończonych budynkach, piszemy w naszym przewodniku po ocenie gotowych realizacji dewelopera.

Jeśli odbierają Państwo klucze w nowym budynku, przed podpisaniem protokołu odbioru (handover) warto zamówić profesjonalną inspekcję — zob. naszą stronę o inspekcji snagging. Usterki wykryte teraz naprawia deweloper; usterki wykryte później przez inspektora obciążają właścicieli.