Dubai Creek Harbour: Wie man in ein Viertel einsteigt, dessen Bau zwanzig Jahre dauert

Dubai Creek Harbour ist ein Masterplan, der sich über Jahrzehnte entfalten soll. Käufern der ersten Etappe wird das Bild des fertigen Viertels verkauft, sie werden aber in einem unfertigen leben. Die Lücke zwischen diesen beiden Zuständen ist der eigentliche Gegenstand jedes Gesprächs über einen Kauf hier.

Was ein früher Käufer tatsächlich bekommt

• Ein fertiges Zuhause in unfertiger Umgebung. Ihre Wohnung wird vertragsgemäß übergeben; das Viertel nicht, und niemand schuldet Ihnen einen Zeitplan für seine Fertigstellung.
• Jahre der Bautätigkeit vor dem Fenster. In einem Masterplan dieser Größenordnung werden benachbarte Grundstücke nacheinander bebaut, und die frühen Etappen leben am längsten damit.
• Die Einrichtungen kommen mit den Bewohnern. Supermarkt, Klinik und Schule öffnen, wenn es Menschen gibt, die sie nutzen, nicht wenn eine Etappe übergeben wird.
• Pläne werden überarbeitet. Über zehn Jahre ändern Grundstücke ihre Nutzung, Etappen werden umgestellt, Elemente entfallen. Was Ihnen gezeigt wurde, ist keine Zusage für Land, das Ihnen nicht gehört.

Wie man bewertet, was es noch nicht gibt

• Bepreisen Sie, was steht. Bewerten Sie das Viertel so, wie es heute ist, und behandeln Sie alles auf dem Plan als Zusatzpotenzial statt als Teil des Preises.
• Gehen Sie den bebauten Teil an einem Wochentagabend ab und zählen Sie erleuchtete Fenster und geöffnete Geschäfte. Das ist ein ehrliches Maß für die Belegung.
• Fragen Sie, was in der Nähe in denselben Jahren wie Ihre Wohnung noch übergeben wird. Das sind Ihre direkten Konkurrenten um Mieter, und in einem Masterplan gibt es meist viele davon.
• Schauen Sie, welche Etappe als Nächstes kommt und wo. Davon hängen Ihre Aussicht und der Lärm der nächsten Jahre ab.

Was auf der finanziellen Seite zu prüfen ist

• Beide Umlagen — die Service Charge des Gebäudes und die Community-Umlage für Waterfront, Grünanlagen und öffentliche Räume. In Waterfront-Masterplänen ist die zweite beträchtlich.
• Mieten in bereits übergebenen Gebäuden, aus aktuellen Inseraten statt aus Prognosen.
• Die Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf — in einem Viertel, das sich noch füllt, ist die Liquidität dünner, als es aussieht.
• Escrow, Oqood, den Generalunternehmer und die Verzugsklausel bei Off-plan-Käufen.

Für wen es passt

• Langfristiges Kapital, das versteht, dass es ein Viertel im Werden kauft, kein fertiges.
• Selbstnutzer, denen mehrere Jahre Baustelle nebenan nichts ausmachen.
• Nicht für alle, die jetzt Einnahmen brauchen oder die den fertigen Masterplan bereits einpreisen.

Grundlage sind das Register des Dubai Land Department und aktuelle Inserate im Viertel.