Was ein Haus in Dubai kostet: Preise für Villen und Reihenhäuser nach Stadtteil, aus unserem eigenen Bestand

„Ein Haus in Dubai“ umfasst zwei Produkte mit mehr als einem Faktor zwei Abstand. In unserem eigenen Bestand — 1 884 Villen und Reihenhäuser, aktuell Anfang September 2026 — liegen die Mediane bei: Reihenhaus 3,6 Mio. AED bei einer Median-Fläche von rund 2 480 Quadratfuß, Villa 8,1 Mio. AED bei 4 950 Fuß. Der Einstieg in das Segment beginnt bei etwa 1,45 Mio. AED.

Das sind Mediane tatsächlicher Angebote, keine Marktdurchschnitte und keine Einführungspreise der Bauträger.

Reihenhaus oder Villa

Formal steht ein Reihenhaus in einer Zeile mit gemeinsamen Seitenwänden, und eine Villa steht freistehend auf einem eigenen Grundstück. In der Praxis zeigt sich der Unterschied an drei Dingen: am Grundstück (ein schmaler Hof hinter dem Haus gegenüber Land rund ums Haus), an den Nachbarn (man hört einen durch die Wand oder nicht — das ist die Hälfte des Preisunterschieds) und an den laufenden Kosten für einen Garten, der in diesem Klima bewässert werden muss. Eine Doppelhaushälfte mit einer statt zwei gemeinsamen Wänden und einem vollen Grundstück liegt preislich in der Regel dazwischen.

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Nach Zahl der Schlafzimmer

Schlafzimmer	Angebote	Medianpreis	Median-Fläche	AED pro ft²
2	89	2,3 Mio. AED	1 735 ft²	1 326
3	407	3,75 Mio. AED	2 456 ft²	1 606
4	711	5,3 Mio. AED	3 745 ft²	1 520
5	435	9,5 Mio. AED	6 000 ft²	1 621
6	140	19,8 Mio. AED	8 629 ft²	1 766
7	27	20,9 Mio. AED	12 503 ft²	1 611

Den Großteil des Marktes machen Vier-Zimmer-Häuser aus: 711 von 1 884 Angeboten, mehr als ein Drittel. Das ist das übliche Familienformat, und es trägt sowohl beim Kauf als auch beim Wiederverkauf die dichteste Konkurrenz.

Man achte auf die letzte Spalte. Der Preis pro Fuß verändert sich von drei bis zu sieben Schlafzimmern kaum. Ein Haus wird nicht teurer, weil der Fuß mehr kostet, sondern weil es mehr Fuß sind. Der Sprung zwischen vier und fünf Schlafzimmern ist keine andere Wohnklasse — es sind zweitausend zusätzliche Quadratfuß.

Nach Stadtteil

Stadtteil	Angebote	Median	Ab	AED pro ft²
Damac Hills 2	31	2,75 Mio.	1,45 Mio.	1 082
Damac Lagoons	70	3,58 Mio.	2,5 Mio.	1 320
Arabian Ranches 3	62	3,68 Mio.	2,9 Mio.	1 661
Jumeirah Village Circle	34	3,75 Mio.	2,3 Mio.	1 226
Villanova	35	3,9 Mio.	3,0 Mio.	1 607
Mudon	27	4,1 Mio.	3,1 Mio.	1 643
The Valley	93	4,21 Mio.	2,86 Mio.	1 301
District 11 (MBR City)	44	4,35 Mio.	3,15 Mio.	1 728
Dubai South	71	4,45 Mio.	2,2 Mio.	1 291
DAMAC Hills	51	5,2 Mio.	3,3 Mio.	1 746
The Springs	26	5,65 Mio.	2,99 Mio.	2 405
Al Furjan	56	6,3 Mio.	3,35 Mio.	1 619
Arabian Ranches	29	7,6 Mio.	3,18 Mio.	2 313
Tilal Al Ghaf	27	10,0 Mio.	3,7 Mio.	2 199
Dubai Hills Estate	40	11,25 Mio.	4,67 Mio.	2 856

Die Mediane streuen um den Faktor vier, von 2,75 Mio. AED bis 11,25 Mio. AED. Der Preis pro Fuß streut weniger — 1 082 bis 2 856 —, was heißt: Teure Stadtteile sind nicht nur pro Fuß teuer, sondern auch, weil die Häuser dort größer sind.

Das Muster ist das naheliegende und zugleich die wichtigste Orientierung: Je näher an der Küste und an den etablierten Teilen der Stadt, desto teurer der Fuß. The Springs und Arabian Ranches sind gewachsene Wohnanlagen innerhalb der Stadt; The Valley, Damac Hills 2 und Dubai South sind Bebauung am äußeren Rand, wo das Land billiger ist und die Marina eine Autofahrt entfernt liegt.

Was zum Preis hinzukommt

6–8 % beim Wiederverkauf. Übertragungsgebühr des Land Department 4 %, Maklerprovision 2 % zuzüglich MwSt., feste Gebühren des Trustee, Unbedenklichkeitszeugnis des Bauträgers.
Service Charge. Bei Villen wird sie oft nach Grundstücks- statt Wohnfläche berechnet, ein großes Grundstück bedeutet also eine große Jahresrechnung. Lassen Sie sich den Betrag in Dirham pro Jahr nennen, nicht den Satz pro Fuß.
Außenanlagen. Bewässerung, Landschaftspflege, Poolwartung — ein Posten, den es bei einer Wohnung nicht gibt. In diesem Klima stirbt ein Rasen ohne Bewässerung in einer Woche.
Nebenkosten. Ein Haus mit 4 000 Fuß wird nicht gekühlt wie eine Wohnung mit 900 Fuß. Die Sommerrechnung wächst mit der Fläche.

Zu den Preisnachlässen in den Angeboten

Von 1 884 Häusern in unserem Bestand sind 1 715 mit einem Abschlag auf den ursprünglichen Angebotspreis eingestellt. Der mediane Abschlag beträgt 6 %; der größte im Datensatz 39 %.

Das ist sorgfältig zu lesen. Der Abschlag wird gegenüber einem Preis gemessen, den der Verkäufer festgelegt hat, nicht gegenüber dem Markt. Ein Haus, das 20 % über vergleichbaren Objekten angeboten wird, liegt nach einem „Abschlag“ von 15 % immer noch über dem Markt. Es gibt nur einen Test: registrierte Verkäufe von Häusern desselben Typs, derselben Größe und derselben Wohnanlage in den letzten sechs bis zwölf Monaten.

Die Kurzfassung

Der Einstieg in das Haussegment beginnt bei rund 1,45 Mio. AED für ein Reihenhaus am Stadtrand. Das mediane Reihenhaus kostet 3,6 Mio. AED, die mediane Villa 8,1 Mio. AED, und das am häufigsten gehandelte Format am Markt sind vier Schlafzimmer zu 5,3 Mio. AED. Darüber hinaus bestimmt die Kombination aus Stadtteil und Wohnfläche den Preis, und zwei äußerlich ähnliche Häuser in verschiedenen Wohnanlagen können sich um den Faktor vier unterscheiden.

Diese Zahlen sind eine Momentaufnahme unseres Katalogs Anfang September 2026. Der Bestand wird jede Nacht neu aufgebaut, und in einem Quartal werden die Mediane anders aussehen.