Ile kosztuje dom w Dubaju: ceny willi i domów szeregowych według dzielnic, z naszej własnej oferty

„Dom w Dubaju” to dwa produkty, między którymi jest ponad dwukrotna różnica. W naszej własnej ofercie — 1 884 wille i domy szeregowe aktywne na początek września 2026 roku — mediany wynoszą: dom szeregowy 3,6 mln AED przy medianie około 2 480 stóp kwadratowych, willa 8,1 mln AED przy 4 950 stopach. Wejście do segmentu zaczyna się od około 1,45 mln AED.

Są to mediany rzeczywistych ofert, a nie średnie rynkowe ani ceny startowe deweloperów.

Dom szeregowy czy willa

Formalnie dom szeregowy stoi w zabudowie szeregowej ze wspólnymi ścianami bocznymi, a willa jest wolnostojąca na własnej działce. W praktyce różnicę widać w trzech rzeczach: działka (wąski ogródek z tyłu wobec terenu wokół domu), sąsiedzi (słychać ich przez ścianę albo nie — to połowa różnicy w cenie) oraz koszt utrzymania ogrodu, który w tym klimacie trzeba nawadniać. Willa bliźniacza, z jedną wspólną ścianą zamiast dwóch i pełną działką, zwykle wyceniana jest pośrodku.

Według liczby sypialni

Trzon rynku to cztery sypialnie: 711 z 1 884 ofert, ponad jedna trzecia. To standardowy format rodzinny i to w nim konkurencja jest największa zarówno przy zakupie, jak i przy odsprzedaży.

Warto spojrzeć na ostatnią kolumnę. Cena za stopę prawie nie zmienia się od trzech sypialni do siedmiu. Dom nie drożeje dlatego, że stopa kosztuje więcej; drożeje, bo stóp jest więcej. Skok między czterema a pięcioma sypialniami to nie inna klasa mieszkaniowa — to dwa tysiące dodatkowych stóp kwadratowych.

Według dzielnic

Mediany różnią się czterokrotnie, od 2,75 mln do 11,25 mln AED. Cena za stopę rozrzuca się mniej — od 1 082 do 2 856 — co oznacza, że drogie dzielnice są drogie nie tylko za stopę, ale też dlatego, że domy w nich są większe.

Zależność jest oczywista i stanowi główny punkt orientacyjny: im bliżej wybrzeża i ugruntowanych części miasta, tym droższa stopa. The Springs i Arabian Ranches to dojrzałe osiedla wewnątrz miasta; The Valley, Damac Hills 2 i Dubai South to zabudowa na zewnętrznym skraju, gdzie ziemia jest tańsza, a do Marina trzeba dojechać.

Co dolicza się do ceny

• 6–8 % przy odsprzedaży. Opłata transferowa Land Department 4 %, prowizja pośrednika 2 % plus VAT, stałe opłaty biura powierniczego, świadectwo NOC dewelopera.
• Opłata eksploatacyjna. W przypadku willi często liczy się ją od działki, a nie od powierzchni zabudowy, więc duża działka oznacza duży rachunek roczny. Warto zapytać o kwotę w dirhamach rocznie, a nie o stawkę za stopę.
• Tereny zewnętrzne. Nawadnianie, zieleń, utrzymanie basenu — pozycja, której w mieszkaniu nie ma. W tym klimacie trawnik bez nawadniania zdycha w tydzień.
• Media. Dom o powierzchni 4 000 stóp nie jest chłodzony jak mieszkanie o powierzchni 900 stóp. Letni rachunek rośnie razem z metrażem.

O rabatach w ogłoszeniach

Z 1 884 domów w naszej ofercie 1 715 wystawiono z rabatem wobec pierwotnej ceny ofertowej. Mediana rabatu to 6 %; największy w zbiorze wynosi 39 %.

Trzeba to czytać ostrożnie. Rabat mierzy się względem ceny ustalonej przez sprzedającego, a nie względem rynku. Dom wystawiony 20 % powyżej porównywalnej oferty nadal jest powyżej rynku po „rabacie” w wysokości 15 %. Jest tylko jeden sposób weryfikacji: zarejestrowane transakcje domów tego samego typu, wielkości i klastra z ostatnich sześciu do dwunastu miesięcy.

W skrócie

Wejście do segmentu domów zaczyna się od około 1,45 mln AED za dom szeregowy na skraju miasta. Mediana domu szeregowego to 3,6 mln AED, mediana willi 8,1 mln AED, a najczęściej sprzedawany format na rynku to cztery sypialnie za 5,3 mln AED. Poza tym cenę wyznacza połączenie dzielnicy i powierzchni użytkowej, a dwa z pozoru podobne domy w różnych osiedlach mogą różnić się czterokrotnie.

Te dane to zdjęcie naszego katalogu z początku września 2026 roku. Oferta przebudowuje się co noc i za kwartał mediany będą inne.