Ce que coûte une maison à Dubaï : prix des villas et des townhouses par quartier, d'après notre propre stock

« Une maison à Dubaï » recouvre deux produits dont l'écart de prix dépasse le double. Dans notre propre stock — 1 884 villas et townhouses actives début septembre 2026 — les médianes sont les suivantes : townhouse à 3,6 millions d'AED pour une surface médiane d'environ 2 480 pieds carrés, villa à 8,1 millions d'AED pour 4 950 pieds carrés. Le ticket d'entrée du segment démarre autour de 1,45 million d'AED.

Il s'agit de médianes d'annonces réelles, et non de moyennes de marché ni de prix de lancement des promoteurs.

Townhouse ou villa

Sur le papier, un townhouse s'inscrit dans une rangée avec des murs mitoyens, tandis qu'une villa est isolée sur sa propre parcelle. En pratique, la différence se lit dans trois éléments : la parcelle (une cour arrière étroite contre un terrain tout autour de la maison), le voisinage (on entend le voisin à travers le mur, ou non — c'est la moitié de l'écart de prix) et le coût d'entretien d'un jardin qu'il faut arroser sous ce climat. Une villa jumelée, avec un seul mur mitoyen au lieu de deux et une parcelle complète, se situe généralement entre les deux.

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Par nombre de chambres

Chambres	Annonces	Prix médian	Surface médiane	AED par ft²
2	89	AED 2,3 millions	1 735 ft²	1 326
3	407	AED 3,75 millions	2 456 ft²	1 606
4	711	AED 5,3 millions	3 745 ft²	1 520
5	435	AED 9,5 millions	6 000 ft²	1 621
6	140	AED 19,8 millions	8 629 ft²	1 766
7	27	AED 20,9 millions	12 503 ft²	1 611

Le gros du marché, ce sont les quatre chambres : 711 annonces sur 1 884, soit plus d'un tiers. C'est le format familial standard, et c'est lui qui concentre la concurrence la plus dense, à l'achat comme à la revente.

Regardez la dernière colonne. Le prix au pied carré varie à peine entre trois et sept chambres. Une maison ne devient pas plus chère parce que le pied carré coûte davantage, mais parce qu'elle compte plus de pieds carrés. Le saut entre quatre et cinq chambres ne correspond pas à une autre classe d'habitat : ce sont deux mille pieds carrés supplémentaires.

Par quartier

Quartier	Annonces	Médiane	À partir de	AED par ft²
Damac Hills 2	31	2,75 millions	1,45 million	1 082
Damac Lagoons	70	3,58 millions	2,5 millions	1 320
Arabian Ranches 3	62	3,68 millions	2,9 millions	1 661
Jumeirah Village Circle	34	3,75 millions	2,3 millions	1 226
Villanova	35	3,9 millions	3,0 millions	1 607
Mudon	27	4,1 millions	3,1 millions	1 643
The Valley	93	4,21 millions	2,86 millions	1 301
District 11 (MBR City)	44	4,35 millions	3,15 millions	1 728
Dubai South	71	4,45 millions	2,2 millions	1 291
DAMAC Hills	51	5,2 millions	3,3 millions	1 746
The Springs	26	5,65 millions	2,99 millions	2 405
Al Furjan	56	6,3 millions	3,35 millions	1 619
Arabian Ranches	29	7,6 millions	3,18 millions	2 313
Tilal Al Ghaf	27	10,0 millions	3,7 millions	2 199
Dubai Hills Estate	40	11,25 millions	4,67 millions	2 856

Les médianes varient du simple au quadruple, de 2,75 à 11,25 millions d'AED. Le prix au pied carré varie moins — de 1 082 à 2 856 — ce qui signifie que les quartiers chers le sont non seulement au pied carré, mais aussi parce que les maisons y sont plus grandes.

Le schéma est évident et constitue le principal repère : plus on se rapproche de la côte et des parties établies de la ville, plus le pied carré est cher. The Springs et Arabian Ranches sont des communautés matures à l'intérieur de la ville ; The Valley, Damac Hills 2 et Dubai South relèvent d'un développement en périphérie, où le terrain est moins cher et où la Marina est à un trajet en voiture.

Ce qui s'ajoute au prix

6 à 8 % à la revente. Frais de transfert du Land Department 4 %, commission de l'agent 2 % plus TVA, frais fixes du trustee, NOC du promoteur.
Charges de copropriété. Pour les villas, elles sont souvent calculées sur la parcelle plutôt que sur la surface bâtie : une grande parcelle entraîne une facture annuelle élevée. Demandez le montant en dirhams par an, et non le taux par pied carré.
Les extérieurs. Arrosage, aménagement paysager, entretien de la piscine — une ligne qui n'existe pas pour un appartement. Sous ce climat, une pelouse non arrosée meurt en une semaine.
Énergie et eau. Une maison de 4 000 pieds carrés ne se climatise pas comme un appartement de 900. La facture d'été suit la surface.

Sur les remises affichées dans les annonces

Sur les 1 884 maisons de notre stock, 1 715 sont proposées avec une remise par rapport au prix initialement demandé. La remise médiane est de 6 % ; la plus élevée de l'échantillon atteint 39 %.

Lisez cela avec attention. La remise se mesure par rapport à un prix fixé par le vendeur, et non par rapport au marché. Une maison affichée 20 % au-dessus des biens comparables reste au-dessus du marché après une « remise » de 15 %. Il n'existe qu'un seul moyen de le vérifier : les ventes enregistrées de maisons du même type, de la même taille et du même cluster sur les six à douze derniers mois.

En résumé

Le ticket d'entrée du segment des maisons démarre autour de 1,45 million d'AED pour un townhouse en périphérie. Le townhouse médian coûte 3,6 millions d'AED, la villa médiane 8,1 millions, et le format le plus échangé du marché est celui de quatre chambres à 5,3 millions d'AED. Au-delà, le prix résulte de la combinaison du quartier et de la surface, et deux maisons d'apparence similaire dans des communautés différentes peuvent varier du simple au quadruple.

Ces chiffres donnent un instantané de notre catalogue début septembre 2026. Le stock se reconstitue chaque nuit, et dans un trimestre les médianes seront différentes.