Quanto costa una casa a Dubai: prezzi di ville e townhouse per quartiere, dal nostro portafoglio
Townhouse mediana 3,6 mln AED, villa mediana 8,1 mln AED, ingresso da circa 1,45 mln AED. Tabelle per numero di camere e per quartiere su 1 884 annunci attivi, e la constatazione che il prezzo per piede quasi non cambia tra tre camere e sette.
«Una casa a Dubai» comprende due prodotti con una distanza di oltre il doppio tra loro. Nel nostro portafoglio, 1 884 ville e townhouse attive all’inizio di settembre 2026, le mediane sono: townhouse 3,6 mln AED con una mediana di circa 2 480 piedi quadrati, villa 8,1 mln AED con 4 950 piedi. L’ingresso nel segmento parte da circa 1,45 mln AED.
Sono mediane di annunci reali, non medie di mercato né prezzi di lancio dei costruttori.
Townhouse o villa
Formalmente una townhouse sta in una schiera con pareti laterali in comune, mentre una villa è isolata sul proprio lotto. In pratica la differenza si legge in tre cose: il lotto (un cortile posteriore stretto contro il terreno attorno alla casa), i vicini (si sente uno attraverso il muro, oppure no: è metà della differenza di prezzo) e il costo di gestione di un giardino che in questo clima va irrigato. Una villa bifamiliare, con un solo muro in comune invece di due e un lotto pieno, in genere si colloca a un prezzo intermedio.
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Per numero di camere
| Camere | Annunci | Prezzo mediano | Superficie mediana | AED per ft² |
|---|---|---|---|---|
| 2 | 89 | AED 2,3 mln | 1 735 ft² | 1 326 |
| 3 | 407 | AED 3,75 mln | 2 456 ft² | 1 606 |
| 4 | 711 | AED 5,3 mln | 3 745 ft² | 1 520 |
| 5 | 435 | AED 9,5 mln | 6 000 ft² | 1 621 |
| 6 | 140 | AED 19,8 mln | 8 629 ft² | 1 766 |
| 7 | 27 | AED 20,9 mln | 12 503 ft² | 1 611 |
Il grosso del mercato è a quattro camere: 711 annunci su 1 884, più di un terzo. È il formato familiare standard e comporta la concorrenza più fitta sia nell’acquisto sia nella rivendita.
Guardate l’ultima colonna. Il prezzo per piede quasi non cambia da tre camere a sette. Una casa non costa di più perché il piede costa di più, ma perché ci sono più piedi. Il salto tra quattro e cinque camere non è una classe abitativa diversa: sono duemila piedi quadrati in più.
Per quartiere
| Quartiere | Annunci | Mediana | Da | AED per ft² |
|---|---|---|---|---|
| Damac Hills 2 | 31 | 2,75 mln | 1,45 mln | 1 082 |
| Damac Lagoons | 70 | 3,58 mln | 2,5 mln | 1 320 |
| Arabian Ranches 3 | 62 | 3,68 mln | 2,9 mln | 1 661 |
| Jumeirah Village Circle | 34 | 3,75 mln | 2,3 mln | 1 226 |
| Villanova | 35 | 3,9 mln | 3,0 mln | 1 607 |
| Mudon | 27 | 4,1 mln | 3,1 mln | 1 643 |
| The Valley | 93 | 4,21 mln | 2,86 mln | 1 301 |
| District 11 (MBR City) | 44 | 4,35 mln | 3,15 mln | 1 728 |
| Dubai South | 71 | 4,45 mln | 2,2 mln | 1 291 |
| DAMAC Hills | 51 | 5,2 mln | 3,3 mln | 1 746 |
| The Springs | 26 | 5,65 mln | 2,99 mln | 2 405 |
| Al Furjan | 56 | 6,3 mln | 3,35 mln | 1 619 |
| Arabian Ranches | 29 | 7,6 mln | 3,18 mln | 2 313 |
| Tilal Al Ghaf | 27 | 10,0 mln | 3,7 mln | 2 199 |
| Dubai Hills Estate | 40 | 11,25 mln | 4,67 mln | 2 856 |
Le mediane si distribuiscono su un fattore quattro, da 2,75 a 11,25 mln AED. Il prezzo per piede si distribuisce meno, da 1 082 a 2 856, il che significa che i quartieri cari sono cari non solo per piede ma perché le case sono più grandi.
Lo schema è quello ovvio ed è il principale punto di orientamento: più ci si avvicina alla costa e alle parti consolidate della città, più cara è la superficie. The Springs e Arabian Ranches sono comunità mature all’interno della città; The Valley, Damac Hills 2 e Dubai South sono sviluppi al margine esterno, dove il terreno costa meno e la Marina è a un tragitto in auto.
Cosa si aggiunge al prezzo
- 6–8 % sulla rivendita. Tassa di trasferimento del Land Department 4 %, commissione dell’agente 2 % più IVA, tariffe fisse dell’ufficio fiduciario, nulla osta del costruttore.
- Spese condominiali. Per le ville spesso sono calcolate sul lotto e non sulla superficie costruita, quindi un lotto grande significa un conto annuo salato. Chiedete la cifra in dirham all’anno, non l’aliquota per piede.
- Giardino e aree esterne. Irrigazione, paesaggistica, manutenzione della piscina: una voce che per un appartamento non esiste. In questo clima un prato senza irrigazione muore in una settimana.
- Utenze. Una casa di 4 000 piedi non si raffredda come un appartamento di 900. La bolletta estiva cresce con la superficie.
Sugli sconti negli annunci
Delle 1 884 case del nostro portafoglio, 1 715 sono pubblicate con uno sconto rispetto al prezzo richiesto originale. Lo sconto mediano è del 6 %; il più alto dell’insieme è del 39 %.
Leggetelo con attenzione. Lo sconto è misurato rispetto a un prezzo fissato dal venditore, non rispetto al mercato. Una casa messa in vendita al 20 % sopra gli immobili comparabili resta sopra il mercato anche dopo uno «sconto» del 15 %. C’è un solo modo per verificarlo: le vendite registrate di case dello stesso tipo, superficie e cluster negli ultimi sei-dodici mesi.
In breve
L’ingresso nel segmento delle case parte da circa 1,45 mln AED per una townhouse al margine della città. La townhouse mediana costa 3,6 mln AED, la villa mediana 8,1 mln AED e il formato più scambiato sul mercato è quello a quattro camere a 5,3 mln AED. Oltre a questo, il prezzo è dato dalla combinazione di quartiere e superficie, e due case apparentemente simili in comunità diverse possono differire di quattro volte.
Queste cifre sono un’istantanea del nostro catalogo all’inizio di settembre 2026. Il portafoglio si ricostruisce ogni notte e tra un trimestre le mediane saranno diverse.