Dugasta Properties: Warum manche günstigen Stadtteile nie vermietet werden

Jede Renditerechnung beginnt mit einer Miete, und die Miete setzt einen Mieter voraus. In abgelegenen Stadtteilen Dubais ist diese Annahme die gesamte Investition, und sie ist der einzige Teil des Modells, der vor dem Kauf nie getestet wird. Dabei ginge das an einem Nachmittag.

Wer in einem abgelegenen Stadtteil tatsächlich mietet

Menschen mieten in der Nähe ihres Arbeitsplatzes, und in einer so weitläufigen Stadt gilt das fast absolut. Die Frage lautet also nicht „ist das günstig“, sondern „wer arbeitet in zumutbarer Pendelentfernung davon“.

• Die Arbeitsplätze im Umkreis von fünfzehn bis zwanzig Minuten ermitteln. Businessparks, Freizonen, Industriegebiete, ein Flughafen, ein Krankenhausverbund, eine Universität.
• Den Wohnraum mit den dortigen Einkommen abgleichen. Ein Stadtteil, der von Arbeitsplätzen umgeben ist, deren Beschäftigte sich die benötigte Miete nicht leisten können, ist kein Mietmarkt.
• Die Verkehrsanbindung zur Stoßzeit prüfen, gefahren statt auf der Karte gesehen. Ein Stadtteil an einer überlasteten einzelnen Strecke ist weiter entfernt, als er aussieht.
• Nach Einzelhandel für den Alltag suchen. Ein Supermarkt in Gehweite ist das deutlichste Zeichen dafür, dass die Bewohner tatsächlich dort leben und die Wohnungen nicht bloß gebaut wurden.

Die Belege, die zu sammeln sind

• Die aktuellen Mietinserate im Stadtteil zählen und prüfen, wie lange sie schon online sind. Viele Inserate, die monatelang stehen, sind die Antwort – und sie ist kostenlos zu haben.
• Geforderte Mieten mit erzielten vergleichen, wo möglich – in schwachen Stadtteilen ist die Lücke groß.
• An einem Wochentagabend durchgehen. Beleuchtete Fenster und belegte Parkplätze bedeuten, dass dort Menschen wohnen. Dunkle Gebäude bedeuten, dass es nicht so ist, was die Inserate auch behaupten.
• Den Gebäudeverwalter nach der Belegung fragen, nicht den verkaufenden Makler.
• Prüfen, was in der Nähe fertig wird, denn neues Angebot in einem dünnen Markt ist schlimmer als in einem tiefen.

Die Falle in der Rechnung

Eine günstige Wohnung mit hoher Schlagzeilenrendite und vier leeren Monaten im Jahr wirft weniger ab als eine Wohnung im mittleren Segment mit niedrigerer Schlagzeilenrendite, die nie leer steht. Leerstand, nicht die Miete, entscheidet in diesem Marktsegment über das Ergebnis – und Leerstand ist genau das, was die beworbene Rendite ignoriert. Kalkulieren Sie zwölf Monate Kosten und eine ehrliche Zahl vermieteter Monate und vergleichen Sie das mit den Alternativen.

Was sonst noch zu prüfen ist

• Die Service Charge und ihre Einzugsquote im Gebäude.
• Zustand und Verwaltung des Gebäudes, die bei niedrigem Preis mehr zählen.
• Verfügbarkeit von Finanzierung, die in abgelegenen Stadtteilen oft begrenzt ist und auch Ihren künftigen Käufer einschränkt.
• Belege zum Wiederverkauf: Wie lange Einheiten dort auf dem Markt stehen.

Für wen es geeignet ist

• Investoren, die das Beschäftigungsumfeld geprüft statt es angenommen haben.
• Käufer mit lokaler Verwaltung, denn dieses Segment braucht sie.
• Nicht für jemanden, der allein nach der Schlagzeilenrendite kauft – diese Zahl ist die unzuverlässigste im ganzen Markt.

Auf Grundlage aktueller Mietinserate und des Transaktionsregisters des Dubai Land Department.