Dugasta Properties : pourquoi certains quartiers bon marché ne se louent jamais

Un calcul de rendement part d'un loyer, et le loyer suppose un locataire. Dans les quartiers périphériques de Dubaï, cette hypothèse est tout l'investissement, et c'est la seule partie du modèle qui n'est jamais testée avant l'achat. Elle peut l'être, en une après-midi.

Qui loue réellement dans un quartier périphérique

On loue près de son lieu de travail, et dans une ville aussi étalée c'est presque une règle absolue. La question n'est donc pas « est-ce bon marché », mais « qui travaille à une distance raisonnable ».

• Identifier les emplois situés à quinze ou vingt minutes. Parcs d'affaires, zones franches, zones industrielles, un aéroport, un pôle hospitalier, une université.
• Faire correspondre le logement aux revenus locaux. Un quartier entouré d'emplois dont le personnel ne peut pas payer le loyer dont vous avez besoin n'est pas un marché locatif.
• Vérifier la liaison de transport aux heures de pointe, en la parcourant plutôt qu'en la lisant sur une carte. Un quartier sur un axe unique congestionné est plus loin qu'il n'y paraît.
• Chercher le commerce du quotidien. Un supermarché à distance de marche est le signe le plus clair que des habitants y vivent vraiment, et pas seulement que des logements y ont été construits.

Les éléments à réunir

• Compter les annonces locatives actuelles du quartier et depuis combien de temps elles sont en ligne. Beaucoup d'annonces qui traînent depuis des mois, c'est la réponse, et elle est gratuite.
• Comparer loyers demandés et loyers obtenus quand c'est possible : dans les quartiers faibles, l'écart est large.
• Y marcher un soir de semaine. Des fenêtres éclairées et des parkings occupés signifient que des gens y vivent. Des immeubles sombres signifient le contraire, quoi que disent les annonces.
• Interroger le gestionnaire de l'immeuble sur l'occupation, pas l'agent vendeur.
• Vérifier ce qui est livré à proximité, car une nouvelle offre sur un marché étroit est pire que sur un marché profond.

Le piège de l'arithmétique

Un petit logement au rendement affiché élevé mais vacant quatre mois par an rapporte moins qu'un logement de milieu de gamme au rendement affiché plus bas qui ne reste jamais vide. Ce sont les périodes de vacance, non le loyer, qui décident du résultat à cette extrémité du marché, et ce sont précisément elles que le rendement annoncé ignore. Modélisez douze mois de charges et un nombre honnête de mois loués, puis comparez avec les alternatives.

Que vérifier d'autre

• Les charges de copropriété et leur taux de recouvrement dans l'immeuble.
• L'état et la gestion de l'immeuble, qui comptent davantage quand le prix est bas.
• La disponibilité du financement, souvent limitée dans les quartiers périphériques et qui contraint aussi votre futur acheteur.
• Les éléments de revente : combien de temps les logements y restent sur le marché.

À qui cela convient

• Les investisseurs qui ont vérifié le bassin d'emploi au lieu d'en supposer un.
• Les acheteurs disposant d'une gestion locale, car ce segment en a besoin.
• Pas quelqu'un qui achète sur le seul rendement affiché : ce chiffre est le moins fiable de tout le marché.

D'après les annonces locatives en ligne et le registre des transactions du Dubai Land Department.