Dugasta Properties: perché alcuni quartieri economici non si affittano mai

Un calcolo di rendimento parte da un affitto, e l'affitto presuppone un inquilino. Nei quartieri periferici di Dubai quel presupposto è l'intero investimento, ed è l'unica parte del modello che non viene mai verificata prima dell'acquisto. Si può farlo in un pomeriggio.

Chi affitta davvero in un quartiere periferico

Le persone affittano vicino a dove lavorano, e in una città così estesa è quasi una regola assoluta. Quindi la domanda non è «è economico?», ma «chi lavora a una distanza ragionevole da qui?».

• Individuare l'occupazione entro quindici-venti minuti. Parchi d'affari, free zone, aree industriali, un aeroporto, un polo ospedaliero, un'università.
• Abbinare gli alloggi ai redditi della zona. Un quartiere circondato da occupazione i cui addetti non possono permettersi l'affitto di cui avete bisogno non è un mercato della locazione.
• Verificare il collegamento nelle ore di punta, percorrendolo anziché guardare la mappa. Un quartiere su un'unica strada congestionata è più lontano di quanto sembri.
• Cercare il commercio quotidiano. Un supermercato raggiungibile a piedi è il segnale più chiaro che i residenti ci vivono davvero, e non che le case sono state solo costruite.

Le prove da raccogliere

• Contare gli annunci di affitto attuali nel quartiere e da quanto tempo sono pubblicati. Molti annunci fermi da mesi sono la risposta, e ottenerla è gratuito.
• Confrontare gli affitti richiesti con quelli effettivamente ottenuti, dove possibile: nei quartieri deboli il divario è ampio.
• Percorrerlo in una sera feriale. Finestre illuminate e parcheggi occupati significano che ci vive gente. Edifici bui significano di no, qualunque cosa dicano gli annunci.
• Chiedere l'occupazione al responsabile dell'edificio, non all'agente che vende.
• Verificare che cosa viene completato nelle vicinanze, perché una nuova offerta in un mercato sottile è peggio che in uno profondo.

La trappola dell'aritmetica

Un'unità economica con un rendimento nominale alto e quattro mesi di sfitto all'anno rende meno di un'unità di fascia media con un rendimento nominale più basso che non resta mai vuota. A questa estremità del mercato decidono gli sfitti, non l'affitto, ed è proprio ciò che il rendimento pubblicizzato ignora. Modellate dodici mesi di costi e un numero onesto di mesi di locazione, e confrontate il risultato con le alternative.

Che altro verificare

• Le spese condominiali e il tasso di riscossione nell'edificio.
• Le condizioni e la gestione dell'edificio, che contano di più quando il prezzo è basso.
• La disponibilità di finanziamenti, spesso limitata nei quartieri periferici, il che vincola anche il vostro futuro acquirente.
• Le prove di rivendita: quanto restano sul mercato le unità della zona.

A chi è adatto

• Investitori che hanno verificato il bacino occupazionale anziché darlo per scontato.
• Acquirenti con una gestione locale, perché questo segmento ne ha bisogno.
• Non a chi compra solo in base al rendimento nominale: è il numero meno affidabile di tutto il mercato.

Sulla base degli annunci di locazione in tempo reale e del registro delle transazioni del Dubai Land Department.