4,4 Personen pro Wohnung: die Arithmetik hinter der Wohnungsnachfrage in Dubai
„Wer braucht all diese Wohnungen?“ hat eine einfache rechnerische Antwort: In Dubai kommen 4,4 Einwohner auf eine Wohneinheit, in der EU sind es 2,3. Dazu die ehrlichen Grenzen dieses Vergleichs.
„Wer braucht eigentlich all diese Wohnungen und Villen in Dubai?“ – diese Frage wird ständig gestellt. Es gibt eine rechnerische Antwort, und sie ist überraschend einfach.
Die Rechnung
- 3 838 603 – Menschen leben in Dubai.
- 838 072 – Wohneinheiten Ende 2023.
- 27 541 – neue Wohneinheiten, die im Laufe des Jahres 2024 übergeben wurden.
Teilt man 3 838 603 durch 865 613, ergeben sich 4,4 Personen pro Wohneinheit.
Womit man es vergleichen sollte
- St. Petersburg – 2,5 Personen pro Einheit.
- Durchschnitt der Europäischen Union – 2,3.
- Deutschland – 1,9.
Das ist ein Abstand von fast eins zu zwei. Bei sonst gleichen Bedingungen bedeutet das: Wohnraum pro Kopf ist in Dubai um ein Mehrfaches knapper als in entwickelten europäischen Märkten – der Wettbewerb um eine Wohnung ist also höher, der Leerstand niedriger.
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Die ehrlichen Grenzen dieser Kennzahl
Man darf sie nicht wörtlich nehmen. Dubais Bevölkerungsstruktur unterscheidet sich von der europäischen: Ein erheblicher Teil der Einwohner sind Arbeitskräfte, die in Arbeiterunterkünften und Personalwohnheimen leben, die anders in die Zahl der Wohneinheiten eingehen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist zudem aus kulturellen wie wirtschaftlichen Gründen größer, und eine beachtliche Zahl von Einheiten sind Zweitwohnsitze von Nichtansässigen, die nur einen Teil des Jahres bewohnt werden.
Rechnet man all das heraus, schrumpft der Abstand. Er verschwindet nicht.
Wofür die Zahl tatsächlich taugt
Nicht für Preisprognosen – das leistet keine einzelne Kennzahl. Sie taugt als Gegenprobe zur immer wiederkehrenden Behauptung, Dubai sei strukturell überversorgt. Ein Markt, der jährlich 27 500 Einheiten für eine Bevölkerung von fast vier Millionen baut, bei 4,4 Personen pro Einheit, baut nicht seiner Bevölkerung voraus, sondern hinter ihr her.
Der Druckpunkt liegt daher nicht im Gesamtangebot, sondern in dessen Verteilung: ob das, was gebaut wird, zu dem passt, was die Menschen bezahlen können und wo sie wohnen müssen. Das ist eine Frage nach Stadtteilen und Preissegmenten, und nur darüber lohnt sich der Streit.