4,4 personnes par logement : l'arithmétique de la demande immobilière à Dubaï
« Qui a besoin de tous ces appartements ? » appelle une réponse chiffrée simple. Dubaï compte 4,4 habitants par logement, contre 2,3 dans l'UE — et la comparaison a ses limites, que voici.
« Qui a vraiment besoin de tous ces appartements et villas à Dubaï ? » : la question revient sans cesse. Il existe une réponse arithmétique, étonnamment simple.
Le calcul
- 3 838 603 — personnes vivant à Dubaï.
- 838 072 — logements à la fin de 2023.
- 27 541 — nouveaux logements livrés en 2024.
Diviser 3 838 603 par 865 613 donne 4,4 personnes par logement.
À quoi le comparer
- Saint-Pétersbourg — 2,5 personnes par logement.
- Moyenne de l'Union européenne — 2,3.
- Allemagne — 1,9.
Un écart de près de un à deux. Toutes choses égales par ailleurs, le logement par habitant est donc plusieurs fois plus rare à Dubaï que sur les marchés européens développés : la concurrence pour se loger y est plus forte et la vacance plus faible.
Parlez à un courtier agréé : 📲 +971 50 120 32 64 sur WhatsApp, @dubai_oleg sur Telegram
Les limites honnêtes de ce ratio
Il ne se lit pas au pied de la lettre. La structure de la population de Dubaï diffère de celle de l'Europe : une part importante des résidents sont des ouvriers logés en hébergements collectifs ou en logements de personnel, qui entrent différemment dans le décompte des logements. La taille moyenne des ménages est plus élevée, pour des raisons culturelles autant qu'économiques, et un nombre non négligeable de logements sont des résidences secondaires de propriétaires non résidents, occupées une partie de l'année.
Une fois ces correctifs apportés, l'écart se réduit. Il ne disparaît pas.
À quoi ce chiffre sert réellement
Pas à prévoir les prix — aucun ratio isolé n'en est capable. Il sert à vérifier l'affirmation récurrente selon laquelle Dubaï serait structurellement en surproduction. Un marché qui livre 27 500 logements par an pour une population de près de quatre millions d'habitants, à 4,4 personnes par logement, ne construit pas en avance sur sa population ; il construit en retard.
Le point de tension n'est donc pas l'offre totale, mais sa répartition : ce qui se construit correspond-il à ce que les gens peuvent payer et à l'endroit où ils ont besoin de vivre ? C'est une question de quartiers et de tranches de prix, et c'est celle qui mérite le débat.