4,4 osoby na mieszkanie: arytmetyka popytu na mieszkania w Dubaju

„Kto właściwie potrzebuje tylu apartamentów i willi w Dubaju?” – to pytanie słychać nieustannie. Istnieje na nie odpowiedź arytmetyczna, i jest zaskakująco prosta.

Rachunek

• 3 838 603 – liczba osób mieszkających w Dubaju.
• 838 072 – lokale mieszkalne na koniec 2023 roku.
• 27 541 – nowe lokale oddane w ciągu 2024 roku.

Po podzieleniu 3 838 603 przez 865 613 otrzymujemy 4,4 osoby na jeden lokal mieszkalny.

Z czym to porównać

• Petersburg – 2,5 osoby na lokal.
• Średnia dla Unii Europejskiej – 2,3.
• Niemcy – 1,9.

Różnica sięga niemal dwukrotności. Przy pozostałych czynnikach niezmienionych oznacza to, że mieszkań na mieszkańca jest w Dubaju kilkukrotnie mniej niż na rozwiniętych rynkach europejskich – a więc konkurencja o lokum jest większa, a pustostanów mniej.

Uczciwe ograniczenia tego wskaźnika

Nie należy go odczytywać dosłownie. Struktura ludności Dubaju różni się od europejskiej: znaczna część mieszkańców to pracownicy zakwaterowani w obiektach dla robotników i w mieszkaniach służbowych, które w liczbie lokali mieszkalnych ujmuje się inaczej. Przeciętne gospodarstwo domowe jest większe – z przyczyn kulturowych, nie tylko ekonomicznych – a spora liczba lokali to drugie domy należące do osób niebędących rezydentami i zamieszkiwane tylko przez część roku.

Po uwzględnieniu tego wszystkiego różnica się zmniejsza. Nie znika.

Do czego ta liczba naprawdę służy

Nie do prognozowania cen – żaden pojedynczy wskaźnik tego nie robi. Przydaje się jako test powtarzanego twierdzenia, że Dubaj ma strukturalną nadpodaż. Rynek oddający 27 500 lokali rocznie przy niemal czterech milionach mieszkańców i 4,4 osoby na lokal nie buduje przed popytem demograficznym – buduje za nim.

Punkt nacisku leży więc nie w łącznej podaży, lecz w jej strukturze: czy to, co powstaje, odpowiada możliwościom finansowym ludzi i miejscom, w których potrzebują mieszkać. To pytanie o dzielnice i przedziały cenowe i to o nim warto się spierać.