4,4 persone per abitazione: l'aritmetica della domanda abitativa a Dubai
«A chi servono tutti questi appartamenti?» ha una risposta numerica semplice. A Dubai ci sono 4,4 residenti per unità residenziale contro 2,3 nell'UE — e i limiti onesti di questo confronto.
«Ma chi ha davvero bisogno di tutti questi appartamenti e ville a Dubai?» è una domanda che torna di continuo. Esiste una risposta aritmetica, ed è sorprendentemente semplice.
Il calcolo
- 3 838 603 — persone che vivono a Dubai.
- 838 072 — unità residenziali a fine 2023.
- 27 541 — nuove unità consegnate nel corso del 2024.
Dividendo 3 838 603 per 865 613 si ottengono 4,4 persone per unità residenziale.
Con che cosa confrontarlo
- San Pietroburgo — 2,5 persone per unità.
- Media dell'Unione europea — 2,3.
- Germania — 1,9.
Un divario di quasi due a uno. A parità di altre condizioni, significa che a Dubai le abitazioni pro capite sono molte volte più scarse che nei mercati europei sviluppati: la concorrenza per una casa è quindi più alta e la quota di sfitto più bassa.
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I limiti onesti di questo indicatore
Il dato non va letto alla lettera. La struttura della popolazione di Dubai è diversa da quella europea: una quota consistente dei residenti sono lavoratori che vivono in alloggi collettivi e in alloggi di servizio, che entrano nel conteggio delle unità residenziali in modo diverso. Anche la dimensione media del nucleo familiare è maggiore, per ragioni culturali oltre che economiche, e un numero non trascurabile di unità sono seconde case di proprietari non residenti, occupate solo in parte dell'anno.
Correggendo per tutto questo, il divario si riduce. Ma non si chiude.
A che cosa serve davvero questo numero
Non a prevedere i prezzi: nessun singolo rapporto è in grado di farlo. Serve invece come verifica rispetto all'affermazione ricorrente che Dubai sia strutturalmente in sovraofferta. Un mercato che consegna 27 500 unità l'anno a una popolazione di quasi quattro milioni di abitanti, con 4,4 persone per unità, non costruisce in anticipo sulla popolazione: costruisce in ritardo.
Il punto di pressione non è dunque l'offerta complessiva, ma la sua distribuzione: se ciò che viene costruito corrisponde a ciò che le persone possono permettersi e a dove hanno bisogno di vivere. È una questione di quartieri e di fasce di prezzo, ed è quella su cui vale la pena discutere.