G&Co Properties: tausend übergebene Reihenhäuser, die man begehen kann

G&Co Properties hat eine große Reihenhausanlage übergeben – rund tausend Häuser, übergeben und bewohnt. Für die Beurteilung eines Bauträgers ist ein fertiges, bewohntes Projekt dieser Größe mehr wert als jede Ankündigung, weil sich alles daran überprüfen lässt.

Warum ein übergebenes Projekt der beste Beleg ist

• Man kann es begehen. Bauqualität, Begrünung, Straßenbeläge, der Zustand der Gemeinschaftsflächen – sichtbar, nicht beschrieben.
• Bewohner sagen Dinge, die der Bauträger nicht sagt. Mängel, wie lange ihre Behebung dauerte, ob die Gemeinschaftseinrichtungen eröffnet wurden, wie hoch die Service Charge tatsächlich ist.
• Das Übergabedatum ist eine Tatsache. Vergleichen Sie es mit dem beim Launch Versprochenen; diese Abweichung ist die aussagekräftigste Einzelzahl über einen Bauträger.
• Mieten und Wiederverkaufspreise existieren. Reale Zahlen über reale Zeit statt einer Projektion.
• Bei tausend Häusern ist die Stichprobe aussagekräftig. Ein Bauträger kann ein Gebäude durch Glück richtig hinbekommen; tausend Reihenhäuser sind ein Prozess.

Reihenhäuser rechnen sich anders als Wohnungen

Das sollte man verstehen, bevor man Renditen der beiden vergleicht:

• Geringere Rendite, längere Mietverhältnisse. Familien als Mieter bleiben Jahre und ziehen seltener um, Leerstand ist also seltener, aber das Verhältnis von Miete zu Preis ist niedriger als bei Wohnungen.
• Ihnen gehört die Substanz. Dach, Außenwände und oft ein Garten liegen in Ihrer Verantwortung, anders als bei einer Wohnung – ein Kostenpunkt, der nicht in der Service Charge auftaucht, wohl aber auf Ihrem Konto.
• Gemeinschaftsgebühren statt Service Charges für das Gebäude, die gemeinsame Begrünung, Sicherheit und Einrichtungen finanzieren.
• Ein kleinerer Käuferkreis beim Wiederverkauf. Reihenhäuser werden an Familien verkauft, nicht an Anleger, das heißt weniger Käufer und einen längeren Verkauf, in jedem Markt.
• Die Lage verzeiht nichts. Familienkäufer gewichten Schulen und Arbeitsweg stark, ein Reihenhaus am falschen Ort ist deshalb viel schwerer zu vermieten als eine Wohnung am falschen Ort.

Was zu prüfen ist

• Besichtigen Sie die übergebene Anlage – das ist der ganze Sinn, bei einem Bauträger zu kaufen, der eine hat.
• Die Gemeinschaftsgebühr und was sie unterhält, samt Verlauf.
• Schulen und Kindergärten in realistischer Entfernung und den Arbeitsweg zur Stoßzeit.
• Erzielte Mieten für Reihenhäuser in dieser Anlage, nicht Viertelsdurchschnitte.
• Bei allem Off-plan: Escrow, Oqood, den Auftragnehmer und die Verzugsregelung.
• Belege zum Wiederverkauf: wie lange übergebene Häuser dort auf dem Markt stehen.

Für wen es passt

• Familien, die ein Zuhause kaufen und das reale Produkt vor der Entscheidung prüfen können.
• Anleger mit langer Vermietung, die stabile mehrjährige Mietverhältnisse einer höheren Schlagzeilenrendite vorziehen.
• Nicht für Käufer, die Liquidität brauchen – Reihenhäuser verkaufen sich langsamer als Wohnungen.

Grundlage sind das Register des Dubai Land Department und die Beobachtung der übergebenen Anlage.