G&Co Properties: tysiąc oddanych domów szeregowych, po których można się przejść

G&Co Properties oddał duże osiedle domów szeregowych, około tysiąca domów, przekazanych i zamieszkanych. W ocenie dewelopera ukończony i zamieszkany projekt tej wielkości jest wart więcej niż jakakolwiek zapowiedź, bo wszystko w nim można sprawdzić.

Dlaczego oddany projekt to najlepszy dowód

• Można go obejść. Jakość wykonania, zieleń, nawierzchnie dróg, stan części wspólnych. Widoczne, a nie opisane.
• Mieszkańcy powiedzą to, czego deweloper nie powie. Usterki, jak długo trwało ich usuwanie, czy otwarto obiekty wspólnotowe i ile naprawdę wynosi service charge.
• Termin handover to fakt. Warto porównać go z obietnicą ze startu. Ta różnica to najlepiej przewidująca liczba o deweloperze.
• Istnieją czynsze i ceny odsprzedaży. Realne kwoty w realnym czasie, a nie prognoza.
• Przy tysiącu domów próba jest znacząca. Deweloper może jeden budynek zrobić dobrze przez przypadek, ale tysiąc domów szeregowych to proces.

Ekonomia domów szeregowych różni się od mieszkań

Warto to zrozumieć, zanim zacznie się porównywać yield obu typów:

• Niższy yield, dłuższe najmy. Najemcy rodzinni zostają na lata i rzadziej się przeprowadzają, więc przestoje są rzadsze, ale stosunek czynszu do ceny jest niższy niż w mieszkaniach.
• Właściciel odpowiada za substancję budynku. Dach, ściany zewnętrzne i często ogród to jego obowiązek utrzymania, inaczej niż w mieszkaniu. Ten koszt nie pojawia się w service charge, ale pojawia się na koncie bankowym.
• Opłaty wspólnotowe zamiast opłat budynkowych, na wspólną zieleń, ochronę i obiekty.
• Mniejsza pula nabywców przy odsprzedaży. Domy szeregowe kupują rodziny, a nie inwestorzy, co oznacza mniej kupujących i dłuższą sprzedaż, na każdym rynku.
• Lokalizacja nie wybacza. Rodziny mocno ważą szkoły i dojazd, więc dom szeregowy w złym miejscu jest znacznie trudniejszy do wynajęcia niż mieszkanie w złym miejscu.

Co sprawdzić

• Odwiedzić oddane osiedle. Na tym polega sens zakupu od dewelopera, który je ma.
• Opłatę wspólnotową i to, co utrzymuje, z historią.
• Szkoły i żłobki w realnej odległości oraz dojazd w godzinach szczytu.
• Osiągane czynsze za domy szeregowe w tym osiedlu, a nie średnie dla dzielnicy.
• W przypadku obiektów off-plan: escrow, Oqood, wykonawcę i środki na wypadek opóźnienia.
• Dowody z odsprzedaży: jak długo oddane domy czekają tam na kupca.

Dla kogo

• Dla rodzin kupujących dom, które mogą obejrzeć prawdziwy produkt przed zobowiązaniem.
• Dla inwestorów w długi najem, którzy wolą stabilne, wieloletnie najmy od wyższego nominalnego yield.
• Nie dla nabywcy, który potrzebuje płynności. Domy szeregowe sprzedają się wolniej niż mieszkania.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department oraz obserwacji oddanego osiedla.