G&Co Properties : un millier de maisons de ville livrées que l'on peut parcourir à pied

G&Co Properties a livré un vaste quartier de maisons de ville, soit environ un millier de logements, remis et occupés. Pour évaluer un promoteur, un projet achevé et habité de cette taille vaut plus que n'importe quelle annonce, car tout y est vérifiable.

Pourquoi un projet livré est la meilleure preuve qui soit

• On peut le parcourir. Qualité de construction, aménagements paysagers, revêtement des routes, état des parties communes : visibles, non décrits.
• Les résidents vous diront ce que le promoteur ne dira pas. Les réserves (snagging), le temps qu'ont pris les corrections, l'ouverture ou non des équipements communautaires, le montant réel des charges.
• La date de livraison est un fait. Comparez-la à ce qui avait été promis au lancement ; cet écart est le chiffre le plus prédictif sur un promoteur.
• Les loyers et les prix de revente existent. De vrais chiffres sur une vraie durée, plutôt qu'une projection.
• À un millier de logements, l'échantillon est significatif. Un promoteur peut réussir un immeuble par chance ; un millier de maisons de ville, c'est un processus.

L'économie des maisons de ville diffère de celle des appartements

À comprendre avant de comparer les rendements entre les deux :

• Un rendement plus faible, des locations plus longues. Les locataires en famille restent des années et déménagent moins, les périodes de vacance sont donc plus rares, mais le rapport loyer/prix est plus bas que pour les appartements.
• Vous possédez la structure. Toiture, murs extérieurs et souvent un jardin relèvent de votre entretien, ce qui n'est pas le cas pour un appartement : un coût qui n'apparaît pas dans les charges mais qui apparaît bien sur votre compte en banque.
• Des charges communautaires au lieu de charges d'immeuble, qui financent les espaces paysagers partagés, la sécurité et les équipements.
• Un vivier d'acheteurs plus étroit à la revente. Les maisons de ville se vendent à des familles plutôt qu'à des investisseurs, ce qui signifie moins d'acheteurs et une vente plus longue, quel que soit le marché.
• L'emplacement est impitoyable. Les acheteurs en famille pèsent lourdement les écoles et le trajet, si bien qu'une maison de ville mal située est beaucoup plus difficile à louer qu'un appartement mal situé.

Ce qu'il faut vérifier

• Visitez le quartier livré : c'est tout l'intérêt d'acheter auprès d'un promoteur qui en a un.
• La charge communautaire et ce qu'elle entretient, avec son historique.
• Les écoles et les crèches à une distance réaliste, et le trajet aux heures de pointe.
• Les loyers effectivement obtenus pour les maisons de ville de ce quartier, non les moyennes du secteur.
• Pour tout ce qui est off-plan : l'escrow, l'Oqood, l'entrepreneur et le recours en cas de retard.
• Les preuves de revente : combien de temps les maisons livrées y restent sur le marché.

À qui cela convient

• Les familles qui achètent un logement et peuvent inspecter le produit réel avant de s'engager.
• Les investisseurs en location longue qui préfèrent des locations stables de plusieurs années à un rendement affiché plus élevé.
• Pas à l'acheteur qui a besoin de liquidité : les maisons de ville se vendent plus lentement que les appartements.

D'après le registre du Dubai Land Department et l'observation du quartier livré.