Hijazi Real Estate Development: ein Produktname in zwei Stadtteilen

Hijazi Real Estate Development realisiert eine Wohnserie im Dubai Science Park und in Jumeirah Village Circle — derselbe Produktname, dieselbe Formensprache, unterschiedliche Standorte. Käufer gehen verständlicherweise davon aus, dass es sich um vergleichbare Investments handelt. Das ist nicht der Fall, und der Grund verdient eine genaue Erklärung.

Gleiches Gebäude, anderes Investment

Alles, was der Bauträger steuert — Ausstattung, Grundrisse, Finish, Servicestandard — kann identisch sein. Alles, was Ihre Rendite bestimmt, entscheidet der Stadtteil:

• Wer der Mieter ist. Der Dubai Science Park zieht Menschen an, die im umliegenden Businesspark und in den nahen Clustern arbeiten; JVC zieht einen breiteren, stärker preisorientierten Mittelmarkt an. Andere Mieter, andere Mietlaufzeiten, andere Leerstände.
• Wie die Konkurrenz aussieht. In JVC gibt es in Gehweite ein enormes Angebot vergleichbarer Objekte; ein ruhigerer Stadtteil hat weniger. Dieser eine Unterschied wirkt sich stärker auf die erzielbare Miete aus als jede Ausstattungsentscheidung.
• Wie viel noch gebaut wird. Künftiges Angebot in Ihrer Nähe begrenzt das Mietwachstum, und es unterscheidet sich stark von Stadtteil zu Stadtteil.
• Liquidität beim Verkauf. In einem Stadtteil mit häufigen Transaktionen verkaufen Sie schneller, in einem dünneren langsamer — unabhängig vom Gebäude.

So vergleichen Sie zwei Einheiten derselben Serie

Ignorieren Sie die Broschüre, die nahezu identisch sein wird, und vergleichen Sie je Stadtteil vier Kennzahlen:

• Erzielte Miete für die jeweilige Größe, aus aktuellen Inseraten im Umkreis weniger hundert Meter.
• Service Charge pro Quadratfuß in dort bereits fertiggestellten Gebäuden.
• Einheiten, die in der Nähe fertig werden, in den nächsten drei Jahren.
• Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf vergleichbarer Einheiten.

Diese vier Werte entscheiden über das Ergebnis. Die identische Fassade tut es nicht.

Was zu prüfen ist

• Escrow-Konto und Oqood-Registrierung, je Projekt — eine Serie besteht aus mehreren Projekten, nicht aus einem.
• Der Bauunternehmer des konkreten Gebäudes, der innerhalb einer Serie wechseln kann.
• Ein früheres Gebäude der Serie, besichtigt, um Ausbau und Gemeinschaftsflächen zu beurteilen.
• Die Regelung bei Verzug und die Gewichtung des Zahlungsplans.
• Fußweg zum Einzelhandel des Alltags, worauf Mieter in beiden Stadtteilen am meisten achten.

Für wen es geeignet ist

• Renditeinvestoren, die den Stadtteil nach Zahlen wählen und nicht das Gebäude nach Renderings.
• Käufer, die eine frühere, bewohnte Version besichtigen möchten, bevor sie sich festlegen.
• Nicht für Käufer, die zwei Einheiten derselben Serie für austauschbar halten.

Grundlage: das Register des Dubai Land Department und aktuelle Mietinserate.