Hijazi Real Estate Development: un solo nome di prodotto in due quartieri

Hijazi Real Estate Development porta avanti un'unica serie residenziale tra Dubai Science Park e Jumeirah Village Circle: stesso nome di prodotto, stesso linguaggio progettuale, località diverse. Gli acquirenti ne deducono, ragionevolmente, che si tratti di investimenti comparabili. Non è così, e vale la pena spiegare perché.

Stesso edificio, investimento diverso

Tutto ciò che lo sviluppatore controlla — specifiche, distribuzione, finiture, livello di servizio — può essere identico. Tutto ciò che determina il rendimento dipende invece dal quartiere:

• Chi è l'inquilino. Dubai Science Park attira chi lavora nel business park circostante e nei cluster vicini; JVC attira un bacino di fascia media più ampio e più sensibile al prezzo. Inquilini diversi, durate dei contratti diverse, periodi di sfitto diversi.
• Quale è la concorrenza. A JVC c'è un enorme volume di offerta comparabile a pochi passi; in un quartiere più tranquillo ce n'è meno. Questa sola differenza incide sull'affitto ottenibile più di qualsiasi scelta di specifiche.
• Quanto resta ancora da costruire. L'offerta futura nelle vicinanze limita la crescita degli affitti e varia molto da un quartiere all'altro.
• Liquidità in uscita. Un quartiere con molte compravendite garantisce una vendita più rapida; uno meno attivo la rende più lenta, a prescindere dall'edificio.

Come confrontare due unità della stessa serie

Lasciate perdere la brochure, che sarà quasi identica, e confrontate quattro numeri per quartiere:

• L'affitto effettivamente ottenuto per quella metratura, dagli annunci attivi nel raggio di poche centinaia di metri.
• Le spese condominiali (service charge) al piede quadrato negli edifici già consegnati della zona.
• Le unità in consegna nelle vicinanze nei prossimi tre anni.
• I giorni di permanenza sul mercato per la rivendita di unità comparabili.

Sono questi quattro dati a decidere l'esito. La facciata identica no.

Cosa verificare

• Conto escrow e registrazione Oqood, progetto per progetto: una serie è composta da più progetti, non da uno solo.
• L'appaltatore dello specifico edificio, che può cambiare all'interno di una serie.
• Un edificio precedente della serie, visitato di persona, per giudicare finiture e spazi comuni.
• Il rimedio in caso di ritardo e il peso del piano di pagamento.
• La distanza a piedi dai negozi di uso quotidiano, che in entrambi i quartieri è ciò che gli inquilini cercano di ottimizzare.

A chi si adatta

• Investitori orientati al rendimento, che sceglieranno il quartiere in base ai numeri e non l'edificio in base ai rendering.
• Acquirenti che vogliono ispezionare una versione precedente già abitata prima di impegnarsi.
• Non a chi dà per scontato che due unità della stessa serie siano intercambiabili.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e degli annunci di locazione attivi.