Hijazi Real Estate Development: jedna nazwa produktu w dwóch dzielnicach

Hijazi Real Estate Development realizuje jedną serię mieszkaniową w Dubai Science Park i Jumeirah Village Circle — ta sama nazwa produktu, ten sam język projektowy, różne lokalizacje. Kupujący zakładają zwykle, że to porównywalne inwestycje. Tak nie jest, a powód warto wyjaśnić.

Ten sam budynek, inna inwestycja

Wszystko, co kontroluje deweloper — specyfikacja, układ mieszkań, wykończenie, standard obsługi — może być identyczne. Wszystko, co decyduje o stopie zwrotu, rozstrzyga dzielnica:

• Kim jest najemca. Dubai Science Park przyciąga osoby pracujące w pobliskim parku biznesowym i okolicznych klastrach; JVC — szerszą, bardziej wrażliwą na cenę grupę ze średniego segmentu. Inni najemcy, inna długość umów, inne okresy pustostanów.
• Jaka jest konkurencja. W JVC w zasięgu spaceru znajduje się ogromna liczba porównywalnych mieszkań; w spokojniejszej dzielnicy jest ich mniej. Ta jedna różnica wpływa na osiągalny czynsz bardziej niż jakikolwiek wybór specyfikacji.
• Ile jeszcze powstanie. Przyszła podaż w sąsiedztwie hamuje wzrost czynszów, a jej skala różni się znacznie między dzielnicami.
• Płynność przy sprzedaży. W dzielnicy, w której często dochodzi do transakcji, sprzedaż jest szybsza; w mniej uczęszczanej — wolniejsza, niezależnie od budynku.

Jak porównać dwa lokale z tej samej serii

Należy pominąć broszurę, która będzie niemal identyczna, i porównać cztery wielkości w każdej dzielnicy:

• Osiągany czynsz za lokal o danym metrażu, na podstawie aktualnych ogłoszeń z promienia kilkuset metrów.
• Opłata serwisowa za stopę kwadratową w oddanych tam budynkach.
• Lokale oddawane w pobliżu w ciągu najbliższych trzech lat.
• Czas ekspozycji na rynku przy odsprzedaży porównywalnych lokali.

Te cztery wielkości decydują o wyniku. Identyczna fasada — nie.

Co sprawdzić

• Rachunek escrow i rejestrację Oqood dla każdego projektu osobno — seria to kilka projektów, a nie jeden.
• Wykonawcę konkretnego budynku, który w ramach serii może być inny.
• Odwiedzony wcześniejszy budynek z serii — pod kątem wykończenia i części wspólnych.
• Rekompensatę za opóźnienie oraz rozłożenie akcentów w harmonogramie płatności.
• Odległość pieszą do sklepów codziennego użytku, którą w obu dzielnicach najemcy cenią najbardziej.

Dla kogo

• Inwestorzy nastawieni na rentowność, którzy wybiorą dzielnicę na podstawie liczb, a nie budynek na podstawie wizualizacji.
• Kupujący, którzy chcą obejrzeć wcześniejszą, zamieszkaną wersję przed podjęciem decyzji.
• Nie dla kupującego, który zakłada, że dwa lokale z tej samej serii są wymienne.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i aktualnych ogłoszeń najmu.