Hijazi Real Estate Development : un même nom de produit dans deux quartiers

Hijazi Real Estate Development déploie une même série résidentielle à Dubai Science Park et à Jumeirah Village Circle : même nom de produit, même langage architectural, emplacements différents. Les acheteurs en déduisent volontiers que les investissements sont comparables. Ce n'est pas le cas, et il vaut la peine d'en expliquer la raison.

Même immeuble, investissement différent

Tout ce que le promoteur maîtrise — cahier des charges, plans, finitions, niveau de service — peut être identique. Tout ce qui détermine votre rendement est décidé par le quartier :

• Qui est le locataire. Dubai Science Park attire les personnes qui travaillent dans le parc d'affaires voisin et dans les clusters proches ; JVC attire un vivier plus large, davantage guidé par le prix, du segment intermédiaire. Des locataires différents, des durées de bail différentes, des périodes de vacance différentes.
• Quelle est la concurrence. JVC compte un volume énorme d'offre comparable à distance de marche ; un quartier plus calme en compte moins. Cette seule différence pèse davantage sur le loyer que vous pouvez obtenir que n'importe quel choix de finition.
• Ce qui reste à construire. L'offre future à proximité plafonne la hausse des loyers, et elle varie fortement d'un quartier à l'autre.
• La liquidité à la sortie. Un quartier où l'on échange souvent permet une vente plus rapide ; un quartier plus mince, une vente plus lente, quel que soit l'immeuble.

Comment comparer deux biens d'une même série

Laissez de côté la brochure, quasi identique, et comparez quatre chiffres par quartier :

• Le loyer obtenu pour cette surface, d'après les annonces actives dans un rayon de quelques centaines de mètres.
• Les charges de copropriété au pied carré dans les immeubles livrés du secteur.
• Les logements livrés à proximité au cours des trois prochaines années.
• Le délai de vente pour la revente de biens comparables.

Ces quatre éléments décident du résultat. La façade identique, non.

Ce qu'il faut vérifier

• Le compte escrow et l'enregistrement Oqood, projet par projet — une série compte plusieurs projets, pas un seul.
• Le constructeur de l'immeuble concerné, qui peut différer au sein d'une série.
• Un immeuble antérieur de la série, visité, pour juger les finitions et les parties communes.
• Le recours en cas de retard et la pondération de l'échéancier de paiement.
• La distance à pied des commerces du quotidien, ce que les locataires cherchent à optimiser dans l'un comme dans l'autre quartier.

À qui cela convient

• Les investisseurs en rendement, qui choisiront le quartier sur des chiffres plutôt que l'immeuble sur des visuels.
• Les acheteurs qui veulent visiter une version antérieure déjà occupée avant de s'engager.
• Pas à l'acheteur qui suppose que deux biens d'une même série sont interchangeables.

D'après le registre du Dubai Land Department et les annonces locatives en ligne.