Mada’in: Welches Stockwerk man in einem Turm mit siebenundvierzig Etagen kaufen sollte

Käufer wählen ein Gebäude und nehmen dann, was gerade verfügbar ist. In einem Turm mit siebenundvierzig Etagen ist das die falsche Reihenfolge: Untere, mittlere und obere Etagen sind drei verschiedene Vermögenswerte mit unterschiedlichen Mietern, Kosten und Wiederverkaufsverhalten.

Was sich nach oben hin ändert

• Die Aussicht. Unterhalb der Dachlinien der Umgebung sieht man andere Gebäude; darüber sieht man den Stadtteil. Diese Schwelle ist ein Sprung und kein Verlauf, und hier liegt der größte Preissprung.
• Die Beständigkeit der Aussicht. Der Blick aus einer hohen Etage lässt sich schwerer zubauen. Der aus einer niedrigen wird davon bestimmt, was nebenan als Nächstes entsteht.
• Lärm. Untere Etagen bekommen Straßen- und Sockellärm; obere bekommen Wind.
• Abhängigkeit vom Aufzug. In der vierzigsten Etage ist der Aufzug der einzige Weg hinein oder hinaus, und um 8 Uhr morgens ist das eine tägliche Tatsache. In der fünften ist die Treppe eine echte Option.
• Licht und Hitze. Obere Etagen bekommen mehr Sonne und mehr Kühllast; in diesem Klima ist das ebenso ein laufender Kostenfaktor wie eine Komfortfrage.

Wo die Fehlbepreisung meist liegt

• Knapp über der Dachlinie der Nachbarn – die erste Etage mit freiem Ausblick wird oft wie eine mittlere bepreist und leistet wie eine hohe. Klären Sie, wo diese Schwelle im konkreten Gebäude liegt, und kaufen Sie knapp darüber.
• Die obersten Etagen tragen oft einen Aufschlag, den die Miete nicht stützt. Mieter zahlen für eine Aussicht; sie zahlen nicht anteilig mehr für die siebenundvierzigste Etage als für die vierzigste.
• Niedrige Etagen sind nicht automatisch günstig genug. Sie zahlen dieselbe Service Charge pro Quadratfuß wie das Penthouse – für die Aufzüge, Pumpen und den Fassadenzugang des Turms –, ohne die Aussicht, die das rechtfertigt. Ist der Abschlag nicht erheblich, ist das Ihr Verhandlungsargument.

Wie man es richtig prüft

• Ziehen Sie Vergleichstransaktionen nach Etagenband aus dem öffentlichen Register für diesen Turm. Das Muster ist sichtbar und gebäudespezifisch.
• Vergleichen Sie erzielte Mieten nach Etage aus aktuellen Inseraten – hier sehen Sie, wie wenig des Preisaufschlags der Mietmarkt tatsächlich honoriert.
• Stellen Sie sich auf die tatsächliche Etage, zu der Tageszeit, die Ihnen wichtig ist, und schauen Sie, was zwischen Ihnen und dem Horizont liegt.
• Prüfen Sie, was auf den Grundstücken in dieser Richtung genehmigt ist.

Was sonst zu prüfen ist

• Zahl der Aufzüge im Verhältnis zur Zahl der Einheiten und ob es separate Lastenaufzüge gibt.
• Verlauf der Service Charge, die Rücklage und die Protokolle der Eigentümergemeinschaft – das Gebäude ist alt genug, dass größere Posten anstehen.
• Stellplatzzuteilung und Genehmigung für Kurzzeitvermietung.

Auf Grundlage des Transaktionsregisters des Dubai Land Department und aktueller Mietinserate.