Mada’in: какой этаж брать в сорокасемиэтажной башне

Покупатели выбирают дом, а потом берут ту квартиру, которая есть. В сорокасемиэтажной башне это неверный порядок: нижние, средние и верхние этажи — три разных актива с разными арендаторами, разными расходами и разным поведением при перепродаже.

Что меняется с высотой

• Обзор. Ниже линии крыш соседей вы видите дома, выше — район. Это порог, а не плавный переход, и именно там самый крупный скачок цены.
• Долговечность обзора. Вид с высокого этажа труднее застроить. Вид с нижнего определяет то, что вырастет напротив.
• Шум. Нижним достаётся улица и стилобат, верхним — ветер.
• Зависимость от лифта. На сороковом этаже лифт — единственный способ выйти, и в восемь утра это ежедневный факт. На пятом лестница остаётся реальным вариантом.
• Свет и тепло. Верхним больше солнца и больше нагрузки на охлаждение — в этом климате это и расход, и комфорт.

Где обычно ошибка в цене

• Сразу над крышами соседей. Первый этаж с открытым обзором часто оценён как средний, а ведёт себя как высокий. Выясните, где этот порог в конкретной башне, и берите чуть выше него.
• Самые верхние этажи часто несут премию сверх того, что подтверждает аренда. Арендатор платит за вид, но не платит пропорционально за сорок седьмой этаж вместо сорокового.
• Нижние этажи не всегда достаточно дёшевы. Они платят тот же взнос за фут, что и пентхаус, — за лифты, насосы и доступ к фасаду, — не получая вида, который это оправдывает. Если скидка невелика, это ваш аргумент в торге.

Как проверить

• Возьмите сделки-аналоги по этажным диапазонам в этой башне из открытого реестра: закономерность видна и она специфична для дома.
• Сравните ставки аренды по этажам из живых объявлений — здесь видно, какую часть ценовой премии рынок аренды на самом деле не платит.
• Постойте на конкретном этаже в нужное время суток и посмотрите, что между вами и горизонтом.
• Проверьте, что согласовано на участках в этом направлении.

Что ещё проверить

• Число лифтов против числа квартир и есть ли отдельные грузовые.
• Историю взноса, резервный фонд и протоколы ассоциации — дом достаточно взрослый, чтобы крупные работы были в графике.
• Парковку и правила посуточной сдачи.

По данным реестра сделок Земельного департамента и живых объявлений.