Mada’in : quel étage acheter dans une tour de quarante-sept niveaux

Les acheteurs choisissent un immeuble, puis prennent le logement disponible. Dans une tour de quarante-sept niveaux, c’est le mauvais ordre : les étages bas, moyens et hauts sont trois actifs différents, avec des locataires, des coûts et un comportement à la revente différents.

Ce qui change à mesure que l’on monte

• La vue. En dessous de la ligne des toits voisins, on voit d’autres immeubles ; au-dessus, on voit le quartier. Ce seuil est une marche et non une pente, et c’est là que se situe le plus grand saut de prix.
• La durabilité de la vue. La vue d’un étage élevé est plus difficile à boucher. Celle d’un étage bas dépend de ce qui sera construit à côté.
• Le bruit. Les étages bas reçoivent le bruit de la rue et du podium ; les étages hauts reçoivent le vent.
• La dépendance à l’ascenseur. Au quarantième étage, l’ascenseur est la seule façon d’entrer ou de sortir, et à 8 h c’est une réalité quotidienne. Au cinquième, l’escalier est une vraie option.
• La lumière et la chaleur. Les étages hauts reçoivent plus de soleil et une plus grande charge de climatisation ; dans ce climat, c’est un coût de fonctionnement autant qu’une question de confort.

Où se situe généralement la mauvaise évaluation

• Juste au-dessus de la ligne des toits voisins — le premier étage à la vue dégagée est souvent tarifé comme un étage moyen et se comporte comme un étage élevé. Repérez où se trouve ce seuil dans l’immeuble concerné et achetez juste au-dessus.
• Les tout derniers étages portent souvent une prime que le loyer ne justifie pas. Les locataires paient pour une vue ; ils ne paient pas proportionnellement le quarante-septième étage par rapport au quarantième.
• Les étages bas ne sont pas automatiquement assez bon marché. Ils paient les mêmes charges de copropriété par pied carré que le penthouse — ascenseurs, pompes et accès aux façades de la tour — sans la vue qui les justifierait. Si la décote n’est pas substantielle, c’est votre argument de négociation.

Comment bien vérifier

• Relevez les transactions comparables par tranche d’étages dans le registre public pour cette tour. Le schéma est visible et propre à l’immeuble.
• Comparez les loyers obtenus par étage d’après les annonces en cours — c’est là que l’on voit à quel point le marché locatif paie peu de la prime de prix.
• Tenez-vous sur l’étage réel, à l’heure qui vous importe, et regardez ce qui se trouve entre vous et l’horizon.
• Vérifiez ce qui est autorisé sur les parcelles situées dans cette direction.

Autres points à vérifier

• Le nombre d’ascenseurs par rapport au nombre de logements, et l’existence d’ascenseurs de service distincts.
• L’historique des charges de copropriété, le fonds de réserve et les procès-verbaux de l’association — l’immeuble est assez ancien pour que des postes importants soient programmés.
• L’attribution du stationnement et l’autorisation de location de courte durée.

D’après le registre des transactions du Dubai Land Department et les annonces locatives en cours.