Mada'in: quale piano comprare in una torre di quarantasette piani

Gli acquirenti scelgono un edificio e poi prendono l'unità disponibile. In una torre di quarantasette piani è l'ordine sbagliato: piani bassi, intermedi e alti sono tre asset diversi, con inquilini, costi e comportamento in rivendita differenti.

Cosa cambia salendo

• La vista. Sotto la linea dei tetti circostanti si vedono altri edifici; sopra, il distretto. Quella soglia è un salto, non una gradazione, ed è dove sta il maggiore scatto di prezzo.
• La durata della vista. La vista di un piano alto è più difficile da occludere. Quella di un piano basso la decide ciò che sorgerà accanto.
• Il rumore. I piani bassi ricevono il rumore della strada e del podio; quelli alti il vento.
• La dipendenza dall'ascensore. Al quarantesimo piano l'ascensore è l'unico modo di entrare e uscire, e alle 8 del mattino è un fatto quotidiano. Al quinto, le scale sono un'opzione reale.
• Luce e calore. I piani alti ricevono più sole e più carico di raffrescamento; in questo clima è un costo di esercizio oltre che una questione di comfort.

Dove di solito sta l'errore di prezzo

• Subito sopra la linea dei tetti dei vicini — il primo piano con vista aperta è spesso prezzato come piano intermedio e rende come uno alto. Stabilite dove si trova quella soglia nello specifico edificio e comprate subito sopra.
• Gli ultimissimi piani spesso hanno un premio superiore a quello che l'affitto sostiene. Gli inquilini pagano per la vista; non pagano in proporzione il quarantasettesimo piano rispetto al quarantesimo.
• I piani bassi non sono automaticamente abbastanza economici. Pagano le stesse spese condominiali per piede quadrato dell'attico — ascensori, pompe e accesso alla facciata della torre — senza la vista che le giustifichi. Se lo sconto non è consistente, è il vostro argomento di trattativa.

Come verificarlo con rigore

• Estraete i comparabili delle transazioni per fascia di piano dal registro pubblico per quella torre. Lo schema è visibile ed è specifico dell'edificio.
• Confrontate gli affitti ottenuti per piano dagli annunci attivi — qui si vede quanto poco del premio di prezzo venga pagato dal mercato degli affitti.
• Mettetevi sul piano reale, all'ora del giorno che vi interessa, e guardate cosa c'è tra voi e l'orizzonte.
• Verificate cosa è autorizzato sui lotti in quella direzione.

Cos'altro verificare

• Il numero di ascensori rispetto al numero di unità e se esistono ascensori di servizio separati.
• Lo storico delle spese condominiali, il fondo di riserva e i verbali dell'associazione — l'edificio è abbastanza vecchio perché siano in programma interventi importanti.
• L'assegnazione dei parcheggi e il permesso di affitto breve.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e degli annunci di affitto attivi.