Keine Einkommensteuer in den VAE: Was ein Immobilieneigentümer stattdessen zahlt

„In Dubai gibt es keine Steuern“ ist das Erste, was ein ausländischer Käufer hört, und das Letzte, was er nachprüft. Es stimmt im Großen und Ganzen und ist doch nicht das ganze Bild: Das Fehlen der gewohnten Steuern ist real, die Kosten, die an ihre Stelle treten, sind es ebenfalls, und der Teil der Frage, der tatsächlich Geld kosten kann, wird meist mehrere tausend Kilometer entfernt entschieden.

Was tatsächlich fehlt

• Keine persönliche Einkommensteuer. Mieteinnahmen aus einer Wohnung, die Ihnen persönlich gehört, werden hier nicht besteuert – ein großer Teil des Grundes, weshalb Vermietung in Dubai das abwirft, was sie abwirft. In London erreicht der Grenzsteuersatz auf dasselbe Einkommen 45 %.
• Keine jährliche Grundsteuer. Es gibt keine wiederkehrende Abgabe auf die bloße Tatsache des Eigentums.
• Keine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen. Ein Verkauf mit Gewinn wird in den VAE nicht besteuert.
• Keine Erbschaftsteuer. Der Nachlass wird hier nicht besteuert, was auch immer er wert ist.

Was an ihre Stelle tritt

• Die Übertragungsgebühr des Land Department von 4 %, gezahlt auf den Transaktionswert. Sie ist der dominierende Kostenpunkt beim Kauf und fällt am Anfang an, in bar.
• Registrierungs- und Verwaltungsgebühren daneben – das Trustee-Büro, die Ausstellung der Urkunde, die festen Gebühren.
• Die Nebenkosten (service charge), jedes Jahr, solange Sie Eigentümer sind. Gebäude für Gebäude genehmigt, sind sie der größte dauerhafte Kostenpunkt des Eigentums und der, der zwei sonst identische Käufe über zehn Jahre Haltedauer voneinander trennt.
• Die Wohnungsgebühr der Gemeinde, die sich am Mietwert bemisst und über das Versorgerkonto des Nutzers eingezogen wird, statt als Grundsteuer in Rechnung gestellt zu werden.

Die Rechnung, die sich daraus ergibt, ist einfach und einmal wert, gemacht zu werden: Ein Rechtsraum ohne jährliche Grundsteuer und mit einer Eintrittsgebühr von 4 % ist billig im Halten und teuer im Einstieg, was lange Haltedauern belohnt und häufigen Handel bestraft. Das ist die umgekehrte Form der meisten europäischen Märkte, und sie sollte ändern, wie ein Kauf kalkuliert wird.

MwSt., und die Linie, auf die es ankommt

Gewerbeimmobilien tragen 5 % MwSt.; Wohnimmobilien nicht. Die Linie verläuft zwischen Objektklassen und nicht zwischen Käufern, und es lohnt, vor der Budgetierung zu bestätigen, auf welcher Seite eine konkrete Einheit liegt – eine Serviced- oder Hotel-betriebene Einheit ist für diesen Zweck nicht automatisch Wohnimmobilie, und die Antwort gehört ins Transaktionsbudget statt in eine Überraschung bei der Abrechnung. MwSt. fällt auch auf Dienstleistungen rund um das Geschäft an: Maklerprovision, Trustee-Gebühren und Ähnliches werden zuzüglich MwSt. angeboten.

Körperschaftsteuer, und wann ein Eigentümer ihr begegnet

Die Körperschaftsteuer von 9 % gilt für Unternehmensgewinne oberhalb einer Schwelle. Sie erfasst in der Regel nicht eine Einzelperson, die eine persönlich besessene Wohnung vermietet – das Einkommen wird nicht schon deshalb zum Unternehmensgewinn, weil es Miete ist. Aktuell wird die Frage, wenn die Immobilie in einer Gesellschaft gehalten wird oder wenn die Vermietung zu einem Betrieb mit Lizenz, Personal und mehreren Einheiten gewachsen ist. Das ist eine Grenze, die man im Voraus mit jemandem klären sollte, der dafür qualifiziert ist, weil sie von der Form der Tätigkeit entschieden wird und nicht von der Zahl der Wohnungen.

Der Teil, der zu Hause entschieden wird

• Ihr Land der Steueransässigkeit kann besteuern, was die VAE nicht besteuern – Mieteinnahmen und den Gewinn beim Verkauf, auf seine eigene Weise gemessen und in seiner eigenen Währung.
• Die Immobilie selbst ist selten der meldepflichtige Vorgang; das Geld ist es. Die meisten Regime verlangen die Offenlegung ausländischer Konten und erhaltener Einkünfte, was heißt: Stilles Kaufen verringert nichts, denn die Fragen kommen zu Zahlungen, nicht zu Quadratmetern.
• Der automatische Austausch von Informationen über Finanzkonten erfasst die VAE inzwischen. Planen Sie unter der Annahme, dass das Konto sichtbar ist, denn das ist es.
• Die Reihenfolge ist beim Verkauf wichtig. Fallen eine Veräußerung und ein Wohnsitzwechsel in dasselbe Jahr, kann die Reihenfolge der beiden Ereignisse das Ergebnis erheblich ändern – ein Gespräch, das man vor dem Verkauf führt und nicht danach.

Das Missverständnis, das am meisten kostet

Ein Aufenthaltsvisum der VAE macht Sie nicht für sich genommen zum Steuerinländer der VAE. Die Steueransässigkeit ist ein eigener Status mit eigenen Anforderungen an Tageszahl und Substanz – üblicherweise bemessen an tatsächlicher Anwesenheit und einem dokumentierten Wohnsitz – und wird durch eine auf Antrag ausgestellte Bescheinigung nachgewiesen. Solange die Tage nicht tatsächlich verlegt und die alten Bindungen nicht tatsächlich gelöst sind, bestehen die Pflichten im Herkunftsland fort. Die meisten, die das falsch verstehen, hinterziehen nichts; sie haben schlicht angenommen, das Visum leiste etwas, wofür es nie gedacht war.

Grundlage sind das Steuerrahmenwerk der VAE, die Gebühren des Land Department und die Unterscheidung zwischen Aufenthalt und Steueransässigkeit. Keine Steuerberatung: Die Hälfte der Frage, auf die es ankommt, wird dort beantwortet, wo Sie ansässig sind.